수원지방법원 2024타경64365. 시흥 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 1층 115호 근린시설입니다. 공부상 용도는 1,2종근린생활시설이고 현재 이용상태는 공실입니다. 소유자는 주식회사티에스우진이며, 2023.08.25. 거래가액 518,007,700원으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 2023.08.25. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 912,000,000원입니다. 그 뒤 서울보증보험 가압류와 국·지방세 및 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정 등이 이어졌고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기준권리보다 앞선 2022.01.12. 시흥시 압류도 보이지만 2022.01.24. 해제로 이미 말소되어 매수인이 떠안을 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경64365 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-21, 1층115호 (정왕동,배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 1,2종근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 피알피씨구조 · 10층 내 1층 · 사용승인일 2019.03.22 |
| 소유자 | 주식회사티에스우진 · 2023.08.25. 거래가액 518,007,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 521,000,000원 / 87,564,000원 (5회 유찰) |
| 사건 청구액 | 769,679,171원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 세금·공매는 따로 확인
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산돼 있습니다. 또한 2019년 설정됐던 새마을금고 공동담보 근저당들은 2023.07.25. 이미 말소됐고, 2022년 시흥시 압류 역시 2022.01.24. 해제로 말소됐습니다.
② 가격·환금성 — 감정가 17%까지 내려온 이유를 봐야 한다
현재 회차는 5회 유찰, 최저매각가격은 87,564,000원입니다. 감정가 521,000,000원의 17% 수준입니다. 수치만 보면 할인폭이 매우 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 현재 공실입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정하기보다 실제 임대수요와 매매 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 87,564,000원 | 1,121,012,130원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 61,294,799원 | 1,146,808,485원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 42,906,359원 | 1,164,865,933원 | 0원 |
여기서 중요한 것은 미배당액과 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 계산에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 1,121,012,130원 등의 미배당액을 낙찰자가 추가 부담하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,564,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,976,152원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 912,000,000원 | 85,587,848원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 294,599,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,206,599,978원 중 예상 배당액은 85,587,848원, 미배당은 1,121,012,130원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 공부상 1,2종근린생활시설이며 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 주위환경. 시흥시 배곧동 소재 배곧동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변은 지식산업센터와 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 간선도로에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 피알피씨구조 10층 건물의 1층이며 사용승인일은 2019.03.22입니다. 위생·급배수, 승객 및 화물용 승강기, 화재탐지·소화설비, 지하 및 층별 주차장설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 노폭 30m, 북동측 노폭 20m 포장도로에 접하고, 남동측 폭 10m 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 공실 근린시설이라는 점 자체가 가격뿐 아니라 재매각·임대수요를 입찰 전에 별도로 검증해야 할 핵심 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소된 선순위 압류 확인. 2022.01.12. 시흥시 압류는 기준권리보다 앞서지만 2022.01.24. 해제로 이미 말소됐으므로 인수권리로 볼 사안이 아닙니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2024.09.12. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 별도의 공매 진행상태를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건 관련 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공실 비용 확인. 현재 공실이므로 체납 관리비, 전기·수도 등 점유·관리 상태와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세·임대료 별도 검증. 감정가 대비 현재 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공매 진행상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
등기 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.08.25. 우리은행 근저당이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 현재 가격은 이미 5회 유찰을 거쳐 감정가의 17%까지 내려왔습니다. 그만큼 이 물건에서 확인해야 할 핵심은 숨은 임차보증금이 아니라 공실 근린시설의 시장성입니다.
여기에 국세·지방세 압류 관련 배당 우선순위와 한국자산관리공사 공매공고까지 존재합니다. 채권자의 거액 미배당은 매수인 인수로 넘어오지 않지만, 배당과 절차가 단순하다는 뜻도 아닙니다. 결론은 권리는 인수 0원, 가격은 시장 검증 전 보류. 감정가에서 얼마나 내려왔는지가 아니라 현재 87,564,000원에 실제 임대·매매 출구가 있는지를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.