87,564,000원
수원지방법원 2024타경64365. 시흥 배곧로얄팰리스테크노1차 1층 117호의 근린시설입니다. 공부상 용도는 1·2종 근린생활시설이고, 감정평가 당시 현재 공실 상태로 조사됐습니다. 감정가는 521,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 87,564,000원까지 내려왔습니다.
권리 흐름에서 가장 중요한 기준점은 2023.08.25 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 912,000,000원이고 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그 뒤의 서울보증보험 가압류, 국세 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 및 지방자치단체 압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기준권리보다 앞선 2022년 시흥시 압류가 한때 존재했지만, 2022.01.24 해제로 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 떠안을 권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경64365 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-21, 1층117호 (정왕동, 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 1·2종근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사티에스우진 · 2023.08.25 소유권이전 · 거래가액 518,007,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 521,000,000원 / 87,564,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십오차유동화전문 유한회사 / 769,679,171원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.25 우리은행 근저당권 · 채권최고액 912,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력·우선변제 문제는 현재 확인되지 않습니다. 특히 2022.01.12 시흥시 압류는 기준권리보다 앞서지만 2022.01.24 해제로 말소됐습니다. 이후 2023.08.25 우리은행 근저당권을 기준으로 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하여 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 16.81%, 그러나 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 87,564,000원으로 감정가 521,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 87,564,000원 | 85,587,848원 | 1,121,012,130원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 61,294,799원 | 59,791,493원 | 1,146,808,485원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 42,906,359원 | 41,734,045원 | 1,164,865,933원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 배당받지 못하는 채권액은 1,121,012,130원에서 1,146,808,485원, 1,164,865,933원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당액이 그대로 매수인에게 넘어오는 구조는 아니며, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,564,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,976,152원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 912,000,000원 | 85,587,848원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 294,599,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,206,599,978원 중 채권자 예상배당은 85,587,848원이며 미배당은 1,121,012,130원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영될 수 있습니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 배곧동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에 지식산업센터와 근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 이용상태. 공부상 1·2종근린생활시설이며 감정 당시 현재 공실 상태입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 북동측 약 20m 포장도로에 접하고 남동측으로 약 10m 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2019.03.22이며 승객·화물용 승강기, 화재탐지·소화설비, 지하 및 층별 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 현재 공실인 근린시설이고 이미 5회 유찰된 만큼 실제 임대수요와 재매각 가능성을 가격 판단의 핵심으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상가의 최근 거래가와 실제 임대료를 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 공실기간, 접근성, 전면폭, 가시성, 업종 제한과 실제 임차 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차확인. 2024.09.12 공매공고가 있으므로 한국자산관리공사 공매 절차와 법원경매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세가 존재할 경우 우선 배당될 수 있으므로 최신 교부청구 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 등기 최신성 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.15입니다. 입찰 의사결정 시점의 최신 등기 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부는 현장 및 관리주체를 통해 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·공매 관련 자료를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 5회 유찰의 이유다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 기준권리보다 앞서 있던 시흥시 압류도 이미 해제로 말소돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 521,000,000원이 5회 유찰 끝에 87,564,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 현재 공실인 근린시설이고 비교 가능한 실거래가 제시되지 않았기 때문입니다.
권리는 통과, 가격·환금성은 확인 필요. 여기에 국세·지방세 압류와 공매공고까지 겹쳐 있으므로, 실제 입찰의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 현장 임대수요, 상권 거래가격, 공실 리스크, 공매 진행 여부를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.