광주지방법원 2026타경30491. 전남광주통합특별시 광산구 쌍암동 694-90·694-87, 어반드림 제2층 제203호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 휴게음식점이며 감정 당시 현황은 공실입니다. 등기부상 소유자는 주식회사건양공영이고, 2023년 6월 26일 거래가액 399,315,000원으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 2월 2일 설정된 광주문화신용협동조합 근저당권 채권최고액 300,000,000원입니다.
이 기준권리 뒤에는 주식회사대진파이프 근저당권, 안순호·주식회사 레인랩·김미현·신용보증기금· 주식회사 에코피아이피의 가압류, 국민건강보험공단과 국의 압류, 그리고 여러 경매개시결정이 이어져 있습니다. 그러나 이들은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리의 개수는 많지만, 개수 자체가 매수인의 인수금액으로 연결되는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 쌍암동 694-90 어반드림 2층203호 |
| 등기 표시 | 쌍암동 694-90, 694-87 어반드림 · 도로명주소 첨단강변로 93 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 휴게음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상8층 중 제2층 제203호 |
| 소유자 | 주식회사건양공영 · 2023.06.26 소유권이전 · 거래가액 399,315,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 358,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 다잡아이엔지 / 26,389,112원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.02 광주문화신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 복잡하지만 인수는 0원
임차인 없음. 매각물건명세서 비고에도 현황이 공실로 표시돼 있습니다. 따라서 확인된 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 없습니다. 2024년 2월 2일 광주문화신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 주식회사대진파이프 근저당권과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액 역시 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 3.58억, 실거래 가점은 주지 않는다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 358,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 358,000,000원입니다. 다만 이 사건에서 직접 비교할 실거래 가격 수치는 확인되지 않으므로, 감정가보다 낮아 보인다는 이유나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 붙일 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 358,000,000원 | 477,127,738원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 286,400,000원 | 547,725,338원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 229,120,000원 | 604,203,418원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금은 286,400,000원, 229,120,000원으로 낮아지지만 그만큼 후순위 채권자의 미배당액이 늘어납니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하는 것과 매수인이 그 채무를 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,812,000원 |
| 1. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대진파이프 | 180,000,000원 | 52,188,000원 |
| 3. 가압류 · 안순호 | 15,470,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 레인랩 | 25,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김미현 | 37,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 에코피아이피 | 21,878,402원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주식회사 다잡아이엔지 | 26,389,112원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 광주문화신용협동조합 | 26,389,112원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 최영숙 | 26,389,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 829,315,738원 중 예상 배당액은 352,188,000원이고, 미배당액은 477,127,738원입니다. 주식회사대진파이프부터 일부 미배당이 발생하며 후순위 채권자는 배당받지 못하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있으나 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 롯데마트 남측 인근이며, 주위는 상가 및 대형마트 등이 소재하는 일반 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 휴게음식점이나 현재는 공실입니다. 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상8층 건물 내 제2층 제203호이며 위생·급배수·소화전·시스템에어컨·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 쌍암동 694-90·694-87은 북측·서측·남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구), 비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 2024.02.02 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공실 확인. 현재 공실로 조사됐으므로 현장에서도 실제 점유 상태와 출입 가능 여부를 재확인할 필요가 있습니다.
- 상업용 수요. 집합건축물대장상 휴게음식점이므로 주변 상가 임대수요, 공실기간, 예상 임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 신건 가격. 현재 최저가는 감정가 100%인 358,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 ‘권리가 깨끗하니 싸다’고 판단하지 마세요.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서도 477,127,738원의 미배당이 발생하지만, 이는 계산상 매수인 인수액 0원과 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 공실 상가의 가격은 따로 본다”
이 사건의 권리구조는 등기 개수에 비해 매수인 관점에서는 명확합니다. 2024년 2월 2일 광주문화신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 현황도 공실이어서 계산상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 상업용 공실의 가격과 환금성입니다. 집합건축물대장상 휴게음식점이며 현재 신건 최저가는 감정가와 동일한 358,000,000원입니다. 직접 비교할 실거래 수치 없이 이 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수위험은 낮지만, 신건 가격은 임대수요와 환금성을 확인한 뒤 판단”입니다.
