광주지방법원 2026타경30491. 북구 오룡동 1110-22 마루힐아이비씨지식산업센터 제10층 제1014호입니다. 감정평가상 이 호실은 지식산업센터((주)건양공영)로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 지하1층·지상14층 건물의 10층에 위치합니다. 현재 소유자는 주식회사건양공영으로, 2024.01.19 매매를 원인으로 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 기준점은 2024.02.02 접수된 광주문화신용협동조합 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 이후 주식회사대진파이프 근저당 180,000,000원, 안순호·주식회사 레인랩·신용보증기금·주식회사 에코피아이피의 가압류, 국민건강보험공단·북구·국의 압류 및 복수의 경매개시결정이 이어졌지만, 계산상 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 오룡동 1110-22 마루힐아이비씨지식산업센터 10층1014호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터((주)건양공영)로 이용 중 · 지하1층/지상14층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 주식회사건양공영 (2024.01.19 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 26,389,112원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 을구 4번 광주문화신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이며, 2024.02.05에는 해당 근저당권의 채무자를 백종원으로 경정한 등기가 뒤따릅니다. 이후 설정된 주식회사대진파이프의 근저당권과 각종 가압류·압류·경매개시결정은 모두 후순위입니다.
② 가격 판단 — 신건 2.65억, ‘싸다’고 볼 근거는 아직 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 265,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부에는 현 소유자가 2024.01.19 이 호실을 240,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다. 다만 이 과거 거래만으로 현재 시세를 확정할 수는 없습니다.
동일 호형의 최근 실거래 비교 가격이 확인되지 않는 만큼, 이번 신건 가격을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리상 인수액이 0원이라는 점과 가격 적정성을 분리해서 판단해야 합니다. 권리가 정리된다는 사실이 곧 가격이 싸다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 2. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대진파이프 | 180,000,000원 | 80,490,000원 |
| 4. 가압류 · 안순호 | 15,470,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 레인랩 | 25,800,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 에코피아이피 | 21,878,402원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주식회사 다잡아이엔지 | 26,389,112원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 광주문화신용협동조합 | 26,389,112원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 최영숙 | 26,389,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 광주문화신용협동조합 근저당 180,000,000원이 전액 배당되고, 주식회사대진파이프 근저당은 80,490,000원만 배당되어 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 0순위 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제10층 제1014호는 지식산업센터((주)건양공영)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상14층입니다.
- 주위환경. 정부광주지방합동청사 남측 인근으로, 주위는 상업시설·업무시설·관공서 등이 소재하는 산업단지이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 오룡동 1110-22는 북측 왕복 5차선, 서측 및 남측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·산업육성구역·연구개발특구에 해당합니다. 상대보호구역·절대보호구역도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 일반적인 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 265,000,000원을 최근 실제 거래 수준과 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리의 깔끔함과 가격의 적정성은 별개입니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 사용·점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2024.02.02 광주문화신용협동조합 근저당권과 2024.02.05 채무자 경정등기, 이후 후순위 권리를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 최근 권리변동 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.03이고 매각기일은 2026.09.08이므로, 입찰 직전 추가 권리변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2024.02.02 광주문화신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 주식회사대진파이프 근저당과 각종 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 최저가 265,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격입니다. 현재 시세를 판단할 최근 실거래 비교가 확인되지 않는 상태에서 ‘권리가 깨끗하니 싸다’고 연결해서는 안 됩니다. 더구나 감정평가상 용도는 지식산업센터이고 임대관계는 미상입니다. 이 물건은 권리는 정리 가능, 가격은 별도 검증이라는 두 문장으로 요약하는 것이 가장 정확합니다.
