수원지방법원 2024타경71967. 안산시 단원구 성곡동 반달섬라군타워 9층 908호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 근린생활시설이며 현장조사일 현재 공실로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2023.05.10. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 112,440,000원이고, 이후 2024.12.12. 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 32,605,000원 전액이 집행비용과 근저당 배당에 사용되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
문제는 권리보다 가격의 확실성과 환금성입니다. 감정가 194,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 32,605,000원까지 내려왔지만, 감정평가서상 주변은 업무시설·근린생활시설이 소재하는 미성숙상가지대입니다. 따라서 감정가 대비 하락폭 자체를 시세 할인으로 치환해 “싸다”고 평가하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71967 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 엠티브이17로 6, 9층908호 (성곡동,반달섬라군타워) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현장조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 9층 · 사용승인일 2022.11.01. |
| 소유자 | 최준하 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 32,605,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 185,546,773원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2022.11.04. 대한토지신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023.05.10. 최준하 명의로 소유권이전과 신탁등기말소가 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰이 ‘시세 할인’을 뜻하지는 않는다
현재 회차 최저매각가는 32,605,000원으로 감정가 194,000,000원의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 22,823,500원, 7회 유찰 시 시나리오는 15,976,449원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32,605,000원 | 16.81% | 80,821,890원 |
| 6회 유찰 시 | 22,823,500원 | 11.76% | 90,427,323원 |
| 7회 유찰 시 | 15,976,449원 | 8.24% | 97,151,127원 |
이 사건에서는 가격 판단의 기준을 감정가 할인율 하나로 잡으면 안 됩니다. 현장 감정에서는 주변을 미성숙상가지대로 조사했고, 이용상태는 근린생활시설이며 공실입니다. 실제 시장에서 얼마에 거래되는지와 별도로 감정가의 16.81%라는 숫자만 보고 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내릴 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 986,890원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 112,440,000원 | 31,618,110원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 32,605,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 112,440,000원 중 31,618,110원이 배당되고, 미배당액은 80,821,890원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안산시 단원구 성곡동 소재 남안산JC 서측 인근이며, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 미성숙상가지대로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현장조사일 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층이며 사용승인일은 2022.11.01.입니다. 위생·급배수·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25m, 북서측 약 20m, 북동측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업단지기타·성장관리권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지 조건. 토지면적 1,908.3㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율 ≠ 시세 할인율. 최저가가 감정가의 16.81%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 근린시설 거래·임대수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현장조사일 현재 공실이며 주위가 미성숙상가지대로 조사됐습니다. 공실 기간과 임차수요를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 재확인. 현장조사는 공실이나 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 보증금·확정일자·점유 여부가 확인되지 않은 상태에서 대항력 여부를 단정하면 안 됩니다.
- 대지권 토지 별도등기. ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기의 구체적 내용과 매각 후 영향을 원문에서 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 가격만 낮아진 것인지, 상권·임대수요·점포 이용성 등 구조적 원인이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 일반상업지역 외 국가산업단지·산업단지기타·성장관리권역·토지거래계약 허가구역 등 제한사항을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 80,821,890원은 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수로 계산되지 않습니다. 다만 실제 배당표와 매각조건은 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 16.81%라는 숫자만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2023.05.10. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 194,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 32,605,000원까지 내려왔다는 사실은 강한 할인처럼 보이지만, 이는 어디까지나 감정가 기준입니다.
감정평가서는 주변을 미성숙상가지대로 보고 있고, 대상은 근린생활시설이며 현장조사일 현재 공실입니다. 임대관계는 미상이고, 대지권 목적 토지에는 별도등기도 존재합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원이나, 가격 메리트와 환금성은 별도 검증이 필요한 다회유찰 상가”입니다. 낮은 최저가보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
