매력지수 B등급 · 권리 인수 위험은 없지만 공실 근린시설과 상권 성숙도 확인이 필요한 물건
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이나 공실 상태와 환금성 리스크를 반영해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수 0원입니다. 다만 현재 근린생활시설로 조사된 공실 물건으로, 가격 하락만큼 임대·환금성 검토가 필요한 사례입니다.
감정가
145,000,000원
근린시설
최저매각가
24,369,000원
5회 유찰
매수인 인수
0원
소멸 구조
핵심지표
감정가 17%
현재 회차
수원지방법원 2024타경71967 사건은 안산시 단원구 성곡동 반달섬라군타워 8층803호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 송지영, 최준하 공유자이며, 2023년 5월 10일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경71967
소재지
경기도 안산시 단원구 엠티브이17로 6, 8층803호 (성곡동,반달섬라군타워)
용도
근린시설
소유자
송지영, 최준하
감정가 / 최저가
145,000,000원 / 24,369,000원
유찰
5회
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
2022.11.04 소유권보존 신탁 · 대한토지신탁주식회사 (등기상 이미 말소)
2023.05.10말소기준 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 채권최고액 98,400,000원
2023.05.10 소유권이전 1번신탁등기말소 · 공유자 송지영, 최준하
2024.12.12 임의경매개시결정 · 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사
권리 판단 국민은행 근저당권 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않았으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격과 환금성 분석
현재 최저매각가는 24,369,000원으로 감정가 145,000,000원의 17% 수준입니다. 5회 유찰을 거친 가격이지만, 감정평가상 본건은 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 미성숙 상가지대로 조사됐고 현장조사일 현재 공실 상태입니다.
⚠️ 핵심 리스크 가격 하락 폭은 크지만 근린시설은 주거용과 달리 임대수요와 상권 형성이 수익성과 환금성을 좌우합니다. 단순히 최저가 하락만으로 매수 판단하기보다 공실 해소 가능성을 확인해야 합니다.
③ 예상 배당표 (최저매각가 24,369,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
838,642원
국민은행 근저당
98,400,000원
23,530,358원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 최저매각가
④ 입지·현황
남안산JC 서측 인근이며 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 미성숙 상가지대로 조사되었습니다.
차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
일반상업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 등에 포함됩니다.
근린생활시설로 현장조사일 현재 공실로 조사되었습니다.
대지권의 목적인 토지에 별도등기(공유수면 관리 및 매립에 관한 법률 관련 금지사항 부기등기)가 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
공실 상태가 해소 가능한 위치인지 확인해야 합니다.
관리비·임대 가능 여부·실제 상권 형성을 별도 확인해야 합니다.
별도등기 관련 사항을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
권리상 인수는 없지만 근린시설 특성상 환금성 검토가 중요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 운영 가능성이 핵심”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조로 권리분석 난도는 낮습니다. 다만 근린시설 경매에서는 낙찰가보다 중요한 것이 실제 사용·임대 가능성입니다. 5회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만 공실과 상권 성숙도라는 현실적인 검토 요소가 남아 있습니다. 권리는 안전, 운영성은 확인 필요한 물건입니다.
