수원지방법원 2025타경504. 시흥 정왕동 웨이브타운 6층 601호의 근린시설입니다. 현 소유자는 김진우로, 2023년 9월 21일 소유권이전등기가 이뤄졌고 등기상 거래가액은 568,336,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 816,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 3월 12일 국민은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기 흐름만 보면 말소기준권리보다 앞선 과거 신탁과 근저당은 이미 말소돼 있고, 현재 경매에서 매수인이 승계하는 것으로 계산된 금액도 0원입니다. 다만 근저당권은 웨이브타운 6층 602호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 그리고 현황상 601호·602호는 벽체 없이 함께 사용하다 영업을 중단한 상태로 조사됐습니다. 이 점이 단순한 등기 말소 여부보다 더 중요한 실물 확인 포인트입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 인수 계산은 0원

2021년 웨이브개발 명의로 설정됐던 유다혜의 채권최고액 600,000,000원 근저당은 2022년 1월 19일 이미 말소됐고, 2022년 우리자산신탁 명의의 신탁등기도 2023년 6월 29일 말소됐습니다. 이후 김진우가 소유권을 취득한 2023년 9월 21일 국민은행 근저당 816,000,000원이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다. 2025년 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%를 곧바로 ‘시세 70%’로 보면 안 된다

현재 최저매각가는 354,200,000원으로 감정가 506,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에서는 동일 물건의 실거래 가격을 근거로 현재 최저가가 싸다고 판단할 수 있는 비교치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락 = 시세 대비 30% 할인”으로 해석해서는 안 됩니다.

오히려 감정평가서의 시장 설명이 중요합니다. 본건은 거북섬 북서측 인근에 있고, 주변은 근린생활시설 위주의 미성숙된 상가지대로 조사됐습니다. 이용상태도 공실이며 601호·602호가 하나의 공간처럼 사용되다 영업이 중단된 상태입니다. 근린시설은 주거용 물건보다 실제 영업수요와 공실기간, 원상복구 여부에 따라 체감가치가 크게 달라질 수 있으므로 현재 최저가 자체보다 현장 상태 확인이 선행돼야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 354,200,000원 가정)

현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 816,000,000원 중 348,441,200원이 배당되고 467,558,800원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액은 698,541,893원이며 현재 회차 예상배당액으로는 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥시 정왕동 거북섬 북서측 인근으로, 근린생활시설을 중심으로 형성된 미성숙 상가지대이며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 동측과 북측으로 왕복 3차선 및 왕복 2차선 아스콘포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 2,912,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 공용 위생·급배수·승강기·도시가스·실내소화전·화재탐지 및 경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 경계벽 현황. 601호와 602호 사이 경계벽 제거 상태와 독립성 복원 범위를 현장에서 직접 확인하세요.
• 복원 가능성. 2026.03.13 감정인 사실조회 회신의 “복원 가능·용이” 판단과 실제 공사 범위를 대조하세요.
• 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’ 관련 금지사항 부기등기 원문을 확인하세요.
• 공동담보. 국민은행 근저당 816,000,000원은 602호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기 내용을 함께 대조하세요.
• 점유. 감정평가상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유자와 영업 여부를 다시 확인하세요.
• 가격. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 현장 상권과 실제 임대·매매 조건을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다

등기와 배당 구조만 놓고 보면 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준은 2023년 9월 21일 국민은행 근저당으로 비교적 명확합니다. 그러나 이 물건의 판단을 어렵게 만드는 것은 후순위 권리가 아니라 실물 상태와 토지 별도등기입니다. 601호·602호 경계벽이 제거돼 독립성이 상실됐고, 감정인은 복원이 가능·용이하다고 판단했습니다. 동시에 감정가상 공실이며 주변은 미성숙된 상가지대로 조사됐습니다.

현재 최저가 354,200,000원은 감정가의 70%지만, 이를 근거로 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 현황 확인은 필수. 이 사건은 “얼마나 유찰됐나”보다 “601호를 독립된 근린시설로 어떤 상태에서 취득하게 되는가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.