수원지방법원 2025타경504. 시흥시 정왕동 웨이브타운 6층 602호의 근린시설입니다. 소유자는 김진우이고, 2023.09.02. 매매를 원인으로 568,336,000원에 취득한 뒤 2023.09.21. 소유권이전 등기와 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.03.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없고 감정평가 조사에서는 공실 상태로 확인됐습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 인수형이 아니라, 등기상 후순위 권리와 배당 부족액이 낙찰자에게 넘어오지 않는 인수 0원 구조로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경504 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2707 웨이브타운 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공실 · 601호와 벽체 없이 사용하다 영업중단 상태 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 8층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 김진우 · 2023.09.02. 매매 · 거래가액 568,336,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 354,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 698,541,893원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
초기 소유자는 주식회사웨이브개발이었고, 2022.06.27. 우리자산신탁주식회사로 신탁등기가 이뤄졌다가 2023.06.29. 신탁등기가 말소됐습니다. 과거 유다혜 명의의 600,000,000원 근저당도 2022.01.19. 말소돼 현재 권리분석의 기준이 아닙니다. 현 소유자 김진우의 소유권이전 직후인 2023.09.21. 설정된 국민은행 816,000,000원 근저당이 말소기준이며, 경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다.
② 현장 핵심 — 601호·602호 경계벽 제거
감정평가 조사에서는 601호와 602호가 벽체 없이 함께 사용되다가 영업이 중단된 상태로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 이 경계벽 제거 때문에 독립성이 상실된 상태이지만, 2026.03.13. 감정인 사실조회회신상 건축물대장 등에 의거 복원이 가능·용이한 것으로 판단됐다고 기재돼 있습니다.
③ 별도등기·토지 조건
매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재하며, 그 내용은 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기라고 기재돼 있습니다. 토지는 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하고, 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
| 용도지역 | 일반상업지역 |
|---|---|
| 토지 이용 | 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 공시지가 | 2,912,000원/㎡ |
| 토지면적 | 1,028.8㎡ |
| 접면도로 | 중로1류(폭 20m~25m) · 중로2류(폭 15m~20m) |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 354,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,758,800원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 816,000,000원 | 348,441,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 816,000,000원 중 348,441,200원이 배당되고 467,558,800원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸졌다는 판단은 시세자료 없이 금물
| 회차 | 최저가 | 국민은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 354,200,000원 | 348,441,200원 | 467,558,800원 |
| 2회 유찰 · 49% | 247,939,999원 | 243,668,839원 | 572,331,161원 |
| 3회 유찰 · 34% | 173,557,999원 | 170,328,187원 | 645,671,813원 |
현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 공실 여부와 상권 성숙도, 실제 임대 가능성이 가치에 직접 영향을 주므로 현장 임대료와 공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 북서측 인근이며, 근린생활시설 위주로 형성된 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 건물 동측 및 북측으로 왕복 3차선 및 왕복 2차선 아스콘포장도로에 접합니다.
- 시설. 공용 위생·급배수·승강기·도시가스·실내소화전·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 상권. 감정평가에서 주변을 근린생활시설 위주의 미성숙 상가지대로 평가했고 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 공실. 본건은 공실이며 601호와 602호가 벽체 없이 사용되다 영업중단 상태로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 601호와의 경계. 602호 단독 경계벽 복원이 실제로 가능한 상태인지, 복원 범위와 비용을 현장에서 확인하세요.
- 공실 상태. 현재 내부 상태와 영업중단 이후 관리 상태, 전기·수도·가스·소방설비의 개별 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 별도등기. 대지권 목적 토지의 공유수면 관련 금지사항 부기등기 내용을 원문으로 확인하세요.
- 상권. 감정평가에서 미성숙 상가지대로 평가됐으므로 인근 공실률·실제 임대료·영업 지속성을 직접 조사하세요.
- 배당 부족액. 국민은행 미배당액은 크지만 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전과 상가 투자매력은 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.21. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 국민은행이 배당받지 못하는 467,558,800원도 낙찰자에게 승계되는 금액이 아닙니다.
하지만 근린시설 투자에서는 그 다음 단계가 더 중요합니다. 본건은 공실이고, 601호와 경계벽을 제거해 함께 사용하다 영업이 중단된 상태입니다. 복원이 가능·용이하다는 감정인 회신은 긍정적이지만, 상권 역시 미성숙 상가지대로 평가됐습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 354,200,000원이 시장가격보다 유리한지 단정할 근거도 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 실물·환금성 확인이 필수인 상가입니다.
