의정부지방법원 2026타경61174. 파주시 야당동 이든시티 9층 907호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2021.02.09. 설정된 중소기업은행 근저당권 116,400,000원입니다. 이후 2026.01.26. 중소기업은행 가압류 46,580,967원과 2026.05.04. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유관계는 2025.02.16. 상속을 원인으로 이주미 9분의 3, 박소연·박정연·박기수 각 9분의 2의 공유 형태입니다. 그러나 매수인 관점의 핵심은 소유자 수가 아니라 말소기준권리보다 앞서 매수인에게 남는 권리가 있는지입니다. 제공된 매각물건명세서 판단에서는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61174 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1050-1 이든시티 9층 907호 · 경기도 파주시 경의로 1024 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 현재 소유자 | 박기수 9분의 2 · 박소연 9분의 2 · 박정연 9분의 2 · 이주미 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 209,941,694원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.09. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 116,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름을 보면 2021.01.28. 주식회사골든가 명의 소유권보존 후 주식회사하나자산신탁으로 신탁됐으나, 2021.02.09. 신탁등기는 이미 말소되고 같은 날 박영환에게 소유권이전됐습니다. 박영환의 당시 거래가액은 145,099,300원입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 2025.02.16. 상속과 2026년 가압류·경매개시결정이 그 뒤에 위치합니다.
② 임차인 분석 — 송승연은 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송승연 | 2024.02.16 | 5,000,000원 | 500,000원 | 2026.07.27 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
송승연의 전입신고일은 2024.02.16.으로 말소기준권리인 2021.02.09. 중소기업은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 500,000원이고 2026.07.27. 배당요구를 접수했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 또한 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가 115,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 115,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 제시돼 있지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.
따라서 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 현재 자료에서 확인할 수 있는 것은 회차가 진행될 경우 최저매각가가 92,000,000원, 73,600,000원으로 조정되는 시나리오뿐이며, 이 역시 시장가격과 비교한 할인율을 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 116,400,000원 | 112,590,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 46,580,967원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 115,000,000원 가정 시 집행비용 2,410,000원 후 중소기업은행 근저당에 112,590,000원이 배당되고, 채권 총 미배당액은 50,390,967원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당이 발생하더라도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남서측 인근이며, 대단위 아파트를 배후로 근린생활시설과 업무시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 16층 내 9층입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 광대로, 동측 중로, 남측 소로의 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 3,948,000원/㎡이며 토지면적은 2,800.1㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 115,000,000원이 시세보다 싼지 판단할 최근 실거래 자료가 없으므로, 권리의 단순함만으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 임차인 점유 확인. 송승연은 대항력이 없지만 실제 점유관계와 인도 과정은 현장 및 원문 조사로 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당순위 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았고 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 50,390,967원은 채권자의 미회수액이며, 제공된 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공유 소유관계 확인. 현재 소유자가 박기수·박소연·박정연·이주미 4명인 만큼 명도 및 인도 과정에서 실제 점유자를 별도로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 목적에 맞는 이용·운영 가능성을 원문과 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.02.09. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 송승연의 전입은 2024.02.16.으로 그보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 예상 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격은 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 현재 최저매각가 115,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 시장가격을 검증할 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 접근 가능한 물건이지만, 가격 메리트까지 확인된 물건은 아닙니다. 현재 단계의 결론은 “인수위험은 낮고, 가격 판단은 보류”가 적절합니다.
