의정부지방법원 2026타경61174. 파주시 야당동 이든시티 9층 908호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기 흐름의 기준점은 2021.02.09 설정된 중소기업은행 근저당권 116,400,000원입니다. 그 뒤 2026.01.26 중소기업은행 가압류 46,580,967원과 2026.05.04 경매개시결정이 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유권은 2025.02.16 상속을 원인으로 이주미 9분의 3, 박소연·박정연·박기수 각 9분의 2 지분으로 이전되어 있습니다. 신청채권자의 청구액은 209,941,694원이며, 현재 최저가 115,000,000원을 가정한 배당에서는 등기상 근저당과 가압류 채권 합계 중 50,390,967원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1050-1 이든시티 9층 908호 · 경기도 파주시 경의로 1024 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태상 공부상 업무시설(오피스텔) · 지상 16층 내 9층 |
| 소유자 | 박기수 9분의 2 · 박소연 9분의 2 · 박정연 9분의 2 · 이주미 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 209,941,694원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준권리 | 2021.02.09 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 116,400,000원 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 대항력은 없다
핵심은 임차인의 전입 시점입니다. 송승연의 전입일은 2024.02.16으로, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 설정일 2021.02.09보다 뒤입니다. 조사자료에서도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있어, 보증금 5,000,000원이 낙찰자에게 대항력에 의해 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송승연 | 주거 | 2024.02.16 | 5,000,000원 | 500,000원 | 2026.07.27 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 확정일자는 확인되지 않습니다. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
② 가격·회차 판단 — 신건이지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 115,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액 역시 115,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 감정가 또는 최저가가 시장가격 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 115,000,000원 | 112,590,000원 | 50,390,967원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 73,036,967원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 91,105,767원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,410,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 116,400,000원 | 112,590,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 46,580,967원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 근저당·가압류 채권 합계는 162,980,967원이며, 현재 회차 예상 채권 배당은 112,590,000원, 미배당은 50,390,967원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남서측 인근으로, 대단위 아파트를 배후로 근린생활시설과 업무시설이 소재하는 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 임차인 조사상 사용 용도는 주거로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 16층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 광대로, 동측 중로와 접하고 남측으로 소로의 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 소재 토지의 공시지가는 3,948,000원/㎡입니다.
- 토지 이용. 소재 토지는 2,800.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형으로 조사되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설 사건이면서 감정상 업무시설(오피스텔)인 만큼 아파트와 동일한 시세·환금성을 전제로 판단하지 말고, 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입 재확인. 송승연 전입일 2024.02.16이 말소기준 2021.02.09보다 뒤라는 점을 원본 서류로 대조하세요.
- 확정일자·배당 결과 확인. 확정일자는 확인되지 않고 2026.07.27 배당요구가 접수되어 있습니다. 최종 배당표에서 임차인 배당 여부를 확인하세요.
- 인수권리 확인. 현재 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음이지만, 입찰 직전 최신 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 실거래 가격 확인. 신건 115,000,000원이 실제 시장가격 대비 어느 위치인지 별도 실거래 자료로 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 용도·사용상태 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔), 임차인 사용은 주거로 조사되어 있으므로 현장 사용상태와 인도 범위를 확인하세요.
- 미납 관리비 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 등 실제 인도 과정에서 발생할 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.09 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 송승연의 전입은 2024.02.16으로 후순위여서 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 현재 회차에서 채권자에게 50,390,967원이 미배당으로 남아도 이는 매수인이 떠안을 금액이 아닙니다.
반면 가격 평가는 별개입니다. 현재 최저가 115,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이 물건을 “싸다”고 평가하거나 감정가 대비 할인만으로 점수를 높일 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 이 사건의 입찰 판단은 실거래 가격과 실제 사용·임대 상태를 확인한 뒤 완성됩니다.
