의정부지방법원 2026타경61197. 고양시 덕양구 향동동 로데오프라자 제2층 제209호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김다혜이고, 2024.09.30. 매매를 원인으로 2024.10.25. 소유권을 취득했으며 거래가액은 580,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 870,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그보다 앞선 2023.05.03. 우리은행 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원은 2024.10.25. 일부포기를 원인으로 이미 말소돼 현재 경매에서 매수인이 떠안을 권리로 남지 않습니다. 말소기준 이후에는 인천신용보증재단·롯데카드·케이뱅크·하나은행의 가압류가 순서대로 설정됐지만, 이들 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61197 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 2층209호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하2층/지상8층 건물 내 제2층 제209호 |
| 소유자 | 김다혜 (2024.09.30. 매매 · 거래가액 580,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 612,000,000원 / 612,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 744,513,925원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당 사항이 없고, 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 임차보증금이나 등기상 권리를 별도로 승계하는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 612,000,000원부터 시작
현재 회차는 감정가의 100%인 612,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 감정가의 80%인 489,600,000원, 2회 유찰 시에는 64%인 391,680,000원입니다. 다만 이 물건은 근린생활시설이므로 권리관계가 단순하다는 이유만으로 신건 가격을 곧바로 유리하다고 평가하기보다, 실제 임대수익·점포 상태·상권 조건과 함께 가격을 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 612,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,520,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 870,000,000원 | 603,480,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 34,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,562,452원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 37,119,719원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 23,274,663원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,520,000원을 제외한 603,480,000원이 중소기업은행에 배당되고, 채권자 전체 기준 미배당액은 366,476,834원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 22미터 내외, 남동측 약 11미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 남서측 약 6미터 내외 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며 공공주택지구, 상대보호구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.10.25. 중소기업은행 근저당권과 이후 가압류의 순위를 등기사항전부증명서 원본으로 다시 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 현재 자료상 임차인은 없지만 실제 영업자·점유자와 인도 조건은 현장에서 확인하세요.
- 수익성 점검. 근린생활시설인 만큼 실제 임대료, 공실 여부, 관리비, 영업 가능 업종을 확인해 신건 612,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 489,600,000원, 2회 유찰 시 391,680,000원으로 내려가는 회차별 자금계획을 미리 비교하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 로데오프라자 제2층 제210호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권액을 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2024.10.25. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가는 감정가와 동일한 612,000,000원의 신건입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 필요입니다. 특히 근린생활시설은 아파트처럼 단순 평형 비교만으로 가격을 판단하기 어려우므로, 현장 임대수익과 공실·상권을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
