의정부지방법원 2026타경61197. 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 2층210호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 김다혜이며 2024.09.30. 매매를 원인으로 2024.10.25. 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 510,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 870,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 인천신용보증재단·케이뱅크·하나은행의 가압류와 고양시 압류가 순서대로 붙었고, 2026.05.07. 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61197 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 2층210호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김다혜 · 2024.09.30. 매매 · 거래가액 510,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 539,000,000원 / 539,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 744,513,925원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서에는 근린생활시설로 이용 중이라고만 확인되며 임대관례는 미상입니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 2024.10.25. 중소기업은행 근저당권 이후의 가압류 3건, 고양시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 539,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현 소유자의 등기상 취득 거래가액은 510,000,000원이고 감정가는 그보다 높지만, 별도의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 이 차이만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 539,000,000원 | 531,210,000원 | 433,184,382원 |
| 1회 유찰 · 80% | 431,200,000원 | 424,488,000원 | 539,906,382원 |
| 2회 유찰 · 64% | 344,960,000원 | 339,330,560원 | 625,063,822원 |
유찰되면 매각가가 431,200,000원, 344,960,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 433,184,382원에서 539,906,382원, 625,063,822원으로 늘어납니다. 이는 채권자 회수 문제이지, 현재 자료상 낙찰자가 해당 미배당 채권을 떠안는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,790,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 870,000,000원 | 531,210,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 34,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 37,119,719원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 23,274,663원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,790,000원을 제외한 531,210,000원이 중소기업은행에 배당되는 시나리오입니다. 채권자 총 청구 964,394,382원 대비 미배당은 433,184,382원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남서측 인근으로 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 현재 근린생활시설로 이용 중이며 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 22미터, 남동측 약 11미터 아스팔트 포장도로와 접하고 남서측 약 6미터 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며 공공주택지구, 상대보호구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 신건 539,000,000원의 시장가격 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이므로 실제 사용·점유 주체와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에 로데오프라자 2층209호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 체납·관리비 확인. 고양시 압류가 등기돼 있으므로 세금 및 관리비 관련 사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2024.10.25. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 물건은 근린생활시설이고 최근 실거래 시세자료가 없기 때문에, 신건 최저가 539,000,000원이 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리는 확인됐고, 승부처는 가격과 실제 점유·영업 상태 확인입니다.
