대전지방법원 2025타경217. 충청남도 논산시 연무읍 동산리 252-4 소재의 기타 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호(2)는 1·2층 대중음식점, 3층 숙소로 이용되고, 기호(4)는 1~3층 숙박시설과 지층 보일러실로 이용된 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물·관정·수목 포함, 제시외 컨테이너박스 미포함이라고 적혀 있습니다.
권리관계의 기준점은 2023.04.14. 설정된 연무신용협동조합의 채권최고액 900,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 동양인더스트리주식회사 근저당, 국가·논산시 압류, 경매개시결정, 동양인더스트리 주식회사 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경217 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 동산리 252-4 · 충청남도 논산시 연무읍 동안로 1124 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 대중음식점·숙소·숙박시설 |
| 소유자 | 최병순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 681,650,560원 / 334,009,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 연무신용협동조합 / 724,676,659원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물·관정·수목 포함 · 제시외 컨테이너박스 미포함 |
| 부속건물 | 목록2 부속건물 창고 12.5㎡ 소재불명 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준권리는 을구 5번 연무신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 동양인더스트리주식회사 근저당권, 국가와 논산시의 압류, 두 건의 경매개시결정, 동양인더스트리 주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.05.18. 최동창 명의의 소유권이전청구권 가등기는 2024.02.27. 말소돼 이미 정리됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 334,009,000원으로 감정가 681,650,560원의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 51% 내려왔으니 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 최저가 기준 실질취득액도 배당모형상 인수 0원을 더한 334,009,000원이지만, 이를 실제 시장가격과 비교할 근거가 없는 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 334,009,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,476,126원 |
| 을구 5번 근저당 · 연무신용협동조합 | 900,000,000원 | 328,532,874원 |
| 을구 6번 근저당 · 동양인더스트리주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 동양인더스트리 주식회사 | 389,598,056원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,289,598,056원 중 예상 배당액은 328,532,874원이고, 예상 미배당액은 1,961,065,182원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권자 미회수만 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 334,009,000원 | 328,532,874원 | 1,961,065,182원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 233,806,300원 | 229,733,012원 | 2,059,865,044원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 163,664,410원 | 160,573,108원 | 2,129,024,948원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 724,676,659원입니다. 현재 회차 가정에서는 연무신용협동조합에 328,532,874원이 배당돼 청구액을 모두 충족하지 못합니다. 3회 유찰 시 배당은 229,733,012원, 4회 유찰 시 160,573,108원으로 더 줄어듭니다. 그러나 이 미회수액을 곧바로 매수인이 떠안는 구조로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 논산IC사거리 북서측 인근이며, 주변은 일반음식점·주유소 등 근린생활시설, 공장, 부화장, 농경지와 임야가 섞인 고속도로 TG 주변지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 제반 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 기호(2) 이용. 감정 이용상태는 1층·2층 대중음식점 내부수리중, 3층 숙소 이용중으로 적혀 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 1·2층 음식점이 폐업한 상태라고 기재돼 있어 현장 상태 확인이 필요합니다.
- 기호(4) 이용. 1~3층 숙박시설은 휴업, 지층은 숙박시설 보일러실로 이용 중입니다.
- 건물. 기호(2)와 기호(4)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며 위생·급배수·난방·자가수도·주차장 등 부대설비가 조사됐습니다.
- 토지. 자연녹지지역·도시지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 지표에는 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘상업용’, 평지·사다리형·중로한면, 면적 1,144㎡, 공시지가 143,600원/㎡가 기재돼 있습니다.
- 규제. 일부 토지는 대로1류에 접하고, 도로구역 접함 표시가 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 추가 확인. 기호(6)은 2023년 3월 단독주택 연면적 99.66㎡ 건축신고가 있었으나 미착공으로 효력상실된 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰·현황 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 음식점·숙박시설·토지의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대내역이 미상이고 3층 숙소가 이용 중인 만큼 현장 점유자와 점유 원인, 전입·사업자등록·보증금·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 영업상태 확인. 음식점의 폐업·내부수리중 기재와 숙박시설 휴업 상태를 기준으로 재사용에 필요한 수리·허가·영업 여건을 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물·관정·수목 포함, 컨테이너박스 미포함, 부속 창고 소재불명 사항을 현황과 대조해야 합니다.
- 절차 확인. 2026.04.24. 채무자겸소유자 및 채권자들에게 기각결정정본이 발송된 기록과 2026.08.03. 매각기일 표기가 함께 존재하므로 사건의 현재 절차상태를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.10.입니다. 매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 등기 및 법원 사건기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.04.14. 연무신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정자료에는 임대내역이 미상으로 남아 있고, 음식점·숙박시설의 폐업·휴업 상태와 제시외 물건, 소재불명 부속건물이 함께 얽혀 있습니다.
무엇보다 334,009,000원이 감정가의 49%라는 숫자를 시세 할인율로 착각하면 안 됩니다. 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 실질취득액 334,009,000원이 시장가보다 낮다는 근거가 없습니다. 등기권리는 비교적 정리된 구조지만, 점유·현황·환금성과 실제 시장가격을 확인하기 전까지 가격 메리트는 보류. 이 사건은 그 구분이 핵심입니다.
