대구지방법원 2025타경8822. 대구 수성구 대흥동 그루타워 1동 8층 801호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사알파시스템이며, 2022년 6월 13일 매매를 원인으로 537,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2020년 9월 1일 설정된 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 720,000,000원입니다.
이후 2023년 우리은행의 추가 근저당 300,000,000원, 2025년 임의경매개시결정, 수성구 압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 권리와 별개로 공용부분 관리비 승계가 명시되어 있고, 공실 상가이므로 가격 판단에는 별도의 보수적인 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8822 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 대흥동 873-1 그루타워 1동 8층801호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상10층 중 제8층 · 사용승인 2019.05.27 |
| 소유자 | 주식회사알파시스템 · 2022.06.13 매매 · 거래가액 537,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 667,000,000원 / 667,000,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 신청채권액 | 907,581,828원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.09.01 우리은행 근저당권 720,000,000원입니다. 2023.11.10 추가 근저당권 300,000,000원, 2025.08.14 임의경매개시결정, 2025.11.12 수성구 압류는 모두 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2019년 달구벌신용협동조합 근저당과 대구광역시수성구 전세권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 호수와 조사 기재 호수 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 알파시스템 | 802호 18.00 평방미터 | 2020.10.30 | 5,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
| 주식회사 디에이치 | 802호 10.00평방미터 | 2025.05.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
두 점유 기재는 모두 전입 시점이 말소기준인 2020.09.01보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 주식회사 알파시스템은 보증금 5,000,000원, 월세 100,000원으로 조사되었고, 주식회사 디에이치는 보증금·월세가 확인되지 않았습니다. 다만 이 조사 기재 자체가 802호를 가리키므로 본건 801호와의 직접적인 점유관계는 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 667,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,070,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 720,000,000원 | 657,930,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 1,020,000,000원 중 657,930,000원이 배당되고 미배당은 362,070,000원입니다. 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 667,000,000원입니다. 사건 기록상 이미 2회 유찰이지만 현재 회차 가격은 감정가의 100%로 제시되어 있습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 533,600,000원(80%), 4회 유찰 시 426,880,000원(64%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 667,000,000원 | 657,930,000원 | 362,070,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 533,600,000원 | 525,864,000원 | 494,136,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 426,880,000원 | 420,211,200원 | 599,788,800원 | 0원 |
⑤ 관리비 — 권리 인수 0원과 별개의 확정 부담
2026.07.31까지 공용부분 관리비 7,017,070원이 미납되어 있고, 이후 공용부분 관리비가 매월 약 400,000원씩 추가 발생할 것으로 예상된다고 명시되어 있습니다. 미납된 공용부분 관리비는 매수인이 승계합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 대흥동 수성의료지구 내 그루타워 8층으로, 주변은 중소규모 상업용 부동산, 주상복합건물, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 폭 약 30미터, 서측 폭 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며, 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 5,704,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수, 천정형 냉난방, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 801호의 제시목록상 소유권 대지권은 28.893㎡이나, 등기사항전부증명서상 36.309㎡로 기재되어 등기부상 면적으로 평가되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 801호 점유관계 재확인. 현황조사 점유 기재는 모두 802호입니다. 본건 801호의 실제 점유·명도 대상은 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
- 공용관리비 최신액 확인. 2026.07.31 기준 7,017,070원에서 매월 약 400,000원이 추가될 것으로 예상되어 매각기일 시점 총액은 더 커질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 자료가 없어 현재 667,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 인근·동일 건물 유사 호실 매매 및 임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 상가 상태 확인. 감정평가상 근린생활시설 공실이므로 내부 상태, 냉난방·주차·공용관리 여건과 실제 임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액이 발생해도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권 자체를 매수인이 떠안는 구조로 해석하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격·공실·관리비가 승부처
등기 권리만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2020.09.01 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 다른 곳에 있습니다. 감정평가상 근린생활시설 공실이고, 공용부분 관리비 7,017,070원을 매수인이 승계하며, 이후에도 월 약 400,000원의 관리비가 추가될 것으로 예상됩니다. 또 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 667,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 확인되지 않습니다. 여기에 본건은 801호인데 현황조사 점유 기재가 802호로 되어 있다는 확인 포인트도 남습니다. 권리상 인수는 없지만, 가격과 공실·관리비·점유 확인이 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
