대구지방법원 2025타경8822. 대구 수성구 대흥동 그루타워 1동 8층 802호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 등기상 소유자는 주식회사알파시스템이고, 2022.06.13. 매매를 원인으로 2022.06.27. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 433,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2020.09.01. 설정된 주식회사우리은행의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 300,000,000원 근저당권과 2025.08.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 주식회사 알파시스템과 주식회사 디에이치가 각각 일부 면적을 사용하는 것으로 조사되어 감정 당시의 공실 이용상태와 점유조사 결과 사이에는 차이가 있습니다. 다만 전입일이 각각 2020.10.30., 2025.05.19.로 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수형 물건은 아니며, 배당표상 매수인 권리 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8822 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 대흥동 873-1 그루타워 1동 8층802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린생활시설(단위상가) · 공실 · 지하2층, 지상10층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사알파시스템 · 2022.06.13. 매매 · 거래가액 433,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 520,000,000원 |
| 청구액 | 907,581,828원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.06.04. 달구벌신용협동조합의 채권최고액 8,640,000,000원 근저당권은 2020.09.01. 일부해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 주식회사우리은행 720,000,000원 근저당권입니다. 2023.11.10. 추가 설정된 주식회사우리은행 300,000,000원 근저당권과 2025.08.14. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.08.07. 보전처분도 2025.06.16. 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 두 법인 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 알파시스템 | 802호 18.00 평방미터 | 2020.10.30 | 5,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 디에이치 | 802호 10.00평방미터 | 2025.05.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 점유자의 전입신고일은 모두 말소기준권리인 2020.09.01. 이후입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 임차보증금을 인수하지 않습니다. 다만 주식회사 디에이치는 보증금과 차임이 확인되지 않아 매각물건명세서와 현장 점유관계를 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 배당 구조 (매각가 520,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,600,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 720,000,000원 | 512,400,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,020,000,000원 중 예상배당은 512,400,000원이고 미배당액은 507,600,000원입니다. 매수인에게 넘어오는 권리 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락보다 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 520,000,000원 | 512,400,000원 | 507,600,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 416,000,000원 | 409,440,000원 | 610,560,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 332,800,000원 | 327,340,800원 | 692,659,200원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 임차보증금이나 후순위 권리를 매수인이 추가로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 상가의 실제 시장가격을 판단할 실거래 비교가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인폭만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태가 공실인 근린생활시설인 만큼 실제 임대수익과 매매 환금성 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수성의료지구 내 그루타워 단위상가로, 주위는 중소규모 상업용 부동산·주상복합건물·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(공실)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층이며 사용승인일은 2019.05.27입니다.
- 도로. 동측 폭 약 30미터, 서측 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며 공시지가는 5,704,000원/㎡입니다.
- 대지권 확인. 제시목록상 소유권 대지권은 28.893㎡이나 등기사항전부증명서상 36.309㎡로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리비 승계. 2026.07.31. 기준 공용부분 미납관리비 5,257,770원과 이후 매월 약 310,000원의 추가 발생 예상액을 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정은 공실이지만 현황조사에는 주식회사 알파시스템·주식회사 디에이치의 점유가 조사되어 있어 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 주식회사 디에이치 보증금. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·차임 자체는 확인되지 않았으므로 명세서와 계약관계를 대조하세요.
- 상가 환금성. 감정가 520,000,000원만으로 매매 시세를 대신하지 말고 실제 상가 매매가·임대료·공실률을 별도로 확인하세요.
- 대지권 면적. 제시목록과 등기사항전부증명서의 대지권 면적 차이를 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “총비용 0원”은 다르다
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.09.01. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하며, 두 점유자 역시 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 권리기준 인수액은 0원입니다.
하지만 상가 경매의 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정 이용상태는 공실이고, 현재 회차는 2회 유찰 상태에서도 최저매각가가 520,000,000원이며, 공용부분 미납관리비 5,257,770원과 이후 매월 약 310,000원의 비용이 매수인에게 승계됩니다. 시세 비교 근거 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하기보다 실제 임대수익·환금성·점유 상태·관리비까지 합쳐 입찰가를 정하는 물건입니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 운영 리스크 때문에 종합적으로는 보수적인 접근이 맞습니다.
