광주지방법원 2025타경51708. 전라남도 보성군 복내면 유정리 49의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고 토지는 510㎡, 보전관리지역입니다. 말소기준권리는 2019.09.06. 설정된 북부농업협동조합 근저당 채권최고액 144,000,000원입니다. 그 뒤 전남신용보증재단·북부농업협동조합· 농업협동조합중앙회 관련 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 54,255,000원으로 감정가 189,229,200원의 약 28.7%까지 내려왔습니다. 다만 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 동일·인근 실거래 자료가 없고, 매각물건명세서 비고에는 내부 일부 미마감 상태 및 지붕 일부 파손이 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 현장 상태와 가격 검증이 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51708 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 복내면 유정리 49 · 전라남도 보성군 복내면 옥평길 19-34 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 510㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이덕우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 189,229,200원 / 54,255,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 338,865,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 내부 일부 미마감 상태 · 지붕 일부 파손 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 말소기준은 2019.09.06. 북부농업협동조합 근저당이고, 2024.10.16. 전남신용보증재단 가압류, 2025.04.15. 북부농업협동조합 및 농업협동조합중앙회 관련 가압류, 2025.07.02. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
등기부에는 2025.10.22. 기존 1번 근저당권의 일부가 농업협동조합중앙회로 이전된 내용도 있습니다. 양도액은 50,050,000원이며, 기존 2019년 근저당권에 대한 일부이전입니다. 현재 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 28.7%지만 ‘싸다’는 결론은 아직 이르다
현재 회차는 5회 유찰 후 최저매각가 54,255,000원입니다. 감정가 189,229,200원 대비 약 28.7% 수준입니다. 6회 유찰 시 43,404,000원, 7회 유찰 시 34,723,200원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 28.67% | 54,255,000원 | 157,636,935원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 43,404,000원 | 168,292,617원 |
| 7회 유찰 시 | 18.35% | 34,723,200원 | 176,817,163원 |
③ 예상배당표 (매각가 54,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,376,590원 |
| 1. 근저당 · 북부농업협동조합 | 144,000,000원 | 52,878,410원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 5,785,500원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 북부농업협동조합 | 47,112,924원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자 | 13,616,921원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권 합계 210,515,345원 중 52,878,410원이 배당되고, 미배당은 157,636,935원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 보성군 복내면 유정리 ‘옥평마을’ 북동측 인근. 주변은 농경지와 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대이며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 토지. 510㎡, 지목 대, 완경사 사다리형, 세로한면(가) 접면입니다. 공시지가는 13,200원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 영산강·섬진강 수변구역에 포함됩니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 일반목구조 한식기와지붕 단층 건물과 일반목구조 한신기와지붕 2층 건물이 기재돼 있습니다.
- 설비. 단층 건물에는 전기·급배수·위생설비 등이, 2층 건물에는 전기설비 등이 되어 있습니다.
- 상태. 일괄매각이며 내부 일부 미마감 상태, 지붕 일부 파손 상태가 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 내부 일부 미마감 및 지붕 일부 파손 상태의 수선 범위와 비용을 현장 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 인근 단독주택·토지의 실제 매매사례와 토지·건물별 가치를 별도로 비교해야 합니다.
- 토지 규제. 보전관리지역·수변구역·배출시설설치제한지역 등 토지이용 규제가 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2019년 근저당과 2025년 일부이전 등 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현장과 가격
이 사건은 권리만 보면 말소기준 이후 후순위 권리가 정리되고 매수인 인수액이 0원이라 구조가 비교적 단순합니다. 하지만 이미 5회 유찰돼 최저가가 감정가의 28.7%까지 내려왔다는 점과 내부 미마감·지붕 파손이 동시에 존재합니다. 실거래 시세 자료도 없기 때문에 단순히 “감정가의 3분의 1도 안 된다”는 이유로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리는 정리 가능, 가격은 현장검증 후 판단. 이 물건은 수선 상태·점유·토지 활용성과 실제 거래가치를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
