광주지방법원 2025타경51708. 전남 보성군 복내면 유정리 49-2의 단독주택 + 토지 물건입니다. 토지는 657.0㎡이고, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 일반목구조 한식기와지붕 단층 건물과 일반목구조 한신기와지붕 2층 건물로 조사됐습니다. 권리의 출발점은 2020.10.07. 설정된 북부농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 240,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 70,960,000원으로 감정가 247,489,280원의 28.67%까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만 보고 큰 폭의 저평가라고 결론 내리면 안 됩니다. 제공된 시세 비교자료가 없기 때문에, 현재 최저가가 실제 지역 거래가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 오히려 5회 유찰됐다는 사실 자체와 농촌 단독주택·토지의 환금성, 내부 일부 미마감 상태가 가격에 반영되고 있는지 먼저 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51708 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 복내면 유정리 49-2 · 전라남도 보성군 복내면 옥평길 19-38 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 657.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 공시지가 11,000원/㎡ |
| 건물 | 일반목구조 한식기와지붕 단층 · 일반목구조 한신기와지붕 2층 |
| 소유자 | 이소영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 247,489,280원 / 70,960,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 338,865,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 수목 포함 · 내부 일부 미마감상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.10.07. 북부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.03.21. 국민건강보험공단 압류와 2025.07.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.10.22.에는 1번 근저당권의 확정채권 일부인 59,930,000원이 농업협동조합중앙회로 일부 이전된 등기내역이 있습니다.
② 가격 판단 — 28.67%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 회차는 5회 유찰, 최저매각가 70,960,000원입니다. 감정가 247,489,280원과 비교하면 28.67% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 56,768,000원, 7회 유찰 시 45,414,400원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 70,960,000원 | 69,282,720원 | 170,717,280원 |
| 6회 유찰 시 | 56,768,000원 | 55,346,176원 | 184,653,824원 |
| 7회 유찰 시 | 45,414,400원 | 44,196,941원 | 195,803,059원 |
유찰이 거듭될수록 근저당권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 현재 회차에서도 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 채권자의 미회수액이 아니라, 실제 부동산의 현지 시세와 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,677,280원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북부농업협동조합 | 240,000,000원 | 69,282,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,960,000원 가정 시 집행비용 1,677,280원을 제외한 69,282,720원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 170,717,280원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 보성군 복내면 유정리 소재 “옥평마을” 북동측 인근으로, 주변은 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편으로 조사됐습니다.
- 토지. 657.0㎡, 지목 대, 보전관리지역이며 지형은 완경사·자루형, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 11,000원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역과 함께 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·(영산강·섬진강)수변구역이 포함되어 있습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 일반목구조 한식기와지붕 단층 및 일반목구조 한신기와지붕 2층 건물입니다. 외벽은 황토칠 마감 등, 내벽은 황토칠·목재·편백마감 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 단층 건물은 전기·급배수·위생설비 등이 되어 있고, 2층 건물은 전기설비 등이 되어 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 수목을 포함합니다. 내부 일부는 미마감상태로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현지 시세 확인. 감정가 대비 28.67%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 복내면 일대 단독주택·대지 실제 거래가격과 비교하세요.
- 내부 미마감 확인. 내부 일부 미마감상태가 명시돼 있으므로 현장 상태와 추가 마감 필요 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 수목이 함께 매각되는 조건이므로 실제 경계와 현황을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자와 사용관계를 재확인하세요.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·수변구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 해당하므로 향후 이용계획이 있다면 제한사항을 확인하세요.
- 도로·형상 확인. 토지는 완경사·자루형이고 도로접면이 세로한면(불)로 기재되어 있어 실제 진입 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 1번 근저당권 일부이전 내역까지 포함해 최신 등기사항과 매각물건명세서, 현황조사를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 반드시 싸다”
이 물건의 장점은 권리구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 말소기준 이후 압류·경매개시결정은 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 5회 유찰되어 최저가가 70,960,000원, 감정가의 28.67%까지 내려왔지만 실거래 시세가 확인되지 않아 이것만으로 저가 매수라고 결론 낼 수 없습니다.
권리는 비교적 단순하지만 가격은 현장 검증이 필요한 물건. 내부 일부 미마감, 농촌지역 단독주택·토지라는 상품 특성, 5회 유찰 이력을 감안하면 이 사건의 승부처는 더 낮은 회차를 기다리는 것이 아니라 70,960,000원이 실제 현지 가치보다 충분히 낮은지 확인하는 것입니다.
