광주지방법원 2025타경52511. 순천시 동외동 소재 통칭 ‘유어라이프’ 2층 207호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 51,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 28,560,000원입니다. 신청채권자는 여수농업협동조합이고 청구액은 49,353,722원입니다.
표면적인 권리 흐름은 2014년 2월 26일 여수농업협동조합 근저당 26,400,000원을 말소기준으로 보고, 이후의 임차인과 가압류가 매각으로 정리되는 구조입니다. 김영곤은 2017년 4월 3일, 한중철은 2017년 11월 1일 전입해 모두 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 동외동 162-3, 156-1 · 전라남도 순천시 감사터길 12 · 2층 207호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 9층 중 2층 |
| 소유자 | 신유진 (2014.02.21. 매매, 거래가액 73,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 28,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수농업협동조합 / 49,353,722원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로 한면 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당 이후 권리는 소멸
소유자 신유진은 2014년 2월 21일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 달 26일 여수농업협동조합 앞으로 채권최고액 26,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당을 말소기준으로 보면, 2024년 전남신용보증재단 가압류 30,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2007년 여천농업협동조합 공동담보 근저당은 2014년 2월 27일 말소 기재가 확인됩니다. 이 말소가 본건 207호에 온전히 적용된다면 낙찰자가 인수할 등기상 담보권은 없습니다. 다만 배당 시뮬레이션과 등기 말소 기재가 서로 다른 전제를 두고 있으므로, 이 부분은 단순 추정으로 넘길 수 없는 원본 확인 사항입니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 2명, 본건 관련 임차인은 후순위
보증기관의 대위변제·승계 신고는 없고, 조사된 신고자는 실제 임차인 2명입니다. 이 중 김영곤은 본건 오피스텔의 주거 임차인으로 조사됐고, 한중철은 별도 표시된 501호 신고자입니다. 두 사람 모두 2014년 말소기준권리보다 늦게 전입했습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영곤 주거 · 본건 관련 조사 | 2017.04.03 | 2017.04.03 | 40,000,000원 | 2026.01.16 | 없음 | 후순위 가능 | 없음 |
| 한중철 501호 | 2017.11.01 | 미상 | 40,000,000원 | 2026.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 시세 메리트는 확정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 51,000,000원의 56%인 28,560,000원입니다. 임차인 인수가 0원이므로 최저가 기준 매수인 실질취득액도 28,560,000원입니다. 다만 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 3.2% 추정) | - | 914,080원 |
| 1. 근저당 · 여천농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 27,645,920원 |
| 2. 근저당 · 여수농업협동조합 | 26,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,356,400,000원, 채권자 배당액은 27,645,920원, 미배당액은 1,328,754,080원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 2007년 근저당의 말소 범위가 확인되면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 순천시립그림책도서관 남측 인근으로, 상업용 건물·다가구주택·단독주택이 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건 207호와 501호 모두 오피스텔로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 외벽은 석재붙임·드라이비트 마감, 내부는 벽지·타일 마감이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 업무시설 및 단독주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고, 폭 10m~12m 소로1류에 접합니다. 공시지가는 633,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 오피스텔이며 주변이 주거·상가 혼용지대입니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가만으로 환금성과 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2007년 근저당 말소 범위. 2014년 일부포기에 따른 말소가 207호 전체에 적용됐는지, 공동담보목록과 폐쇄등기까지 원본 대조가 필요합니다.
- 매각목록 구분. 현황조사에는 207호와 501호가 함께 나타납니다. 각 호실이 별도 물건인지, 일괄매각인지와 임차인 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 김영곤 점유·명도. 대항력은 없지만 실제 점유가 이어지고 있다면 인도명령과 이사 협의에 필요한 시간·비용을 예상해야 합니다.
- 최우선변제 가능성. 배당 시뮬레이션에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 임대차계약서, 실제 점유 개시일과 보증금 범위를 확인해야 합니다.
- 오피스텔 현장 시세. 최근 실거래, 보증금·월세, 공실 기간, 관리비와 내부 상태를 조사해 실질취득액 28,560,000원의 가격 경쟁력을 따로 검증해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 매수인이 부담할 수 있는 항목을 관리주체와 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과. 기재된 매각기일은 2026.07.13이므로 매각·변경·유찰 여부를 법원 공고에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘말소 한 줄’을 확인할 사건
이 물건은 감정가 51,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 28,560,000원까지 내려왔습니다. 조사된 임차인들은 모두 2014년 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로, 임차보증금 인수는 0원이고 최저가 기준 실질취득액도 28,560,000원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 2007년 채권최고액 1,300,000,000원의 공동담보 근저당에 대해 2014년 말소 기재가 존재하는데, 배당 계산은 그 근저당이 남아 있는 것으로 처리하고 있습니다. 말소가 본건에 유효하다면 권리는 비교적 단순하지만, 그렇지 않다면 분석의 전제가 완전히 달라집니다. 따라서 결론은 임차인 인수는 0원, 가격 판단은 실거래 확인 후, 입찰 여부는 선순위 근저당 말소 범위를 확인한 뒤 결정입니다.
