광주지방법원 2025타경52511. 순천시 동외동 감사터길 12에 위치한 9층 건물 중 5층 501호 오피스텔입니다. 소유자 신유진 씨는 2012.02.21 매매를 원인으로 2014.02.26 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 70,000,000원입니다. 같은 날 여수농업협동조합이 채권최고액 26,400,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재 사건의 말소기준으로 제시되어 있습니다.
이후 전남신용보증재단의 30,000,000원 가압류, 한중철 씨의 40,000,000원 주택임차권등기, 여수농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 2014.02.26 근저당보다 늦습니다. 임차관계 신고 3건의 전입일 역시 모두 말소기준일 이후이므로 대항력이 없다고 정리되어 있습니다. 따라서 보증금을 배당받지 못하더라도 그 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 동외동 162-3, 156-1 · 도로명주소 감사터길 12 · 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 9층 중 5층 |
| 소유자 | 신유진 (2014.02.26 소유권이전 · 매매 원인일 2012.02.21 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 27,440,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수농업협동조합 / 49,353,722원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 순천지원 등기과 · 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준, 2007년 근저당 말소 여부가 핵심
임차인·점유 관계 — 보증금 인수와 명도는 별개
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영곤 | 2017.04.03 / 없음 | 40,000,000원 | 2026.01.16 | 없음 | 미확정 | 0원 |
| 한중철 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2017.11.01 / 2025.06.26 | 40,000,000원 | 2025.07.07 | 없음 | 후순위 | 0원 |
| 현재 매각물건명세서상 주거 점유 기재 | 2017.11.01 / 2025.06.26 | 미상 | 2026.03.20 | 없음 | 미확정 | 0원 |
세 건 모두 전입일이 말소기준권리인 2014.02.26보다 늦습니다. 김영곤 씨는 확정일자가 확인되지 않고, 한중철 씨와 명세서상 “현재” 점유 기재는 2025.06.26 확정일자가 있으나 역시 말소기준권리보다 후순위입니다. 한중철 씨의 임차권등기도 2025.07.07 접수된 후순위 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 비교 — 감정가 56%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 27,440,000원으로 감정가 49,000,000원의 56%입니다. 매수인 인수액을 0원으로 보면 실질취득액도 27,440,000원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래가와 하락·상승 추세를 비교할 수 있는 실거래 근거가 확인되지 않습니다.
따라서 “감정가에서 44% 떨어졌다”는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 감정가는 현재 시장가격과 동일한 개념이 아니며, 이미 2회 유찰됐다는 점은 시장이 기존 가격에 선뜻 응찰하지 않았다는 신호입니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 주택·상가 혼용지대의 오피스텔이므로 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 1. 여천농업협동조합 근저당 | 1,300,000,000원 | 26,546,080원 |
| 2. 여수농업협동조합 근저당 | 26,400,000원 | 0원 |
| 3. 전남신용보증재단 가압류 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정에서는 여천농협의 2007년 근저당을 선순위로 반영해 26,546,080원을 배당하고, 신청채권자인 여수농협에는 배당하지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 등기에는 2007년 근저당의 말소 기록이 있으므로 실제 배당순위는 말소사항과 공동담보 원문 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 임차관계에는 주거 사용이 기재되어 있습니다. 아파트로 가정하지 말고 오피스텔의 임대수요·관리비·대출 조건을 기준으로 판단해야 합니다.
- 입지. 순천시립그림책도서관 남측 인근으로 상업용 건물, 다가구주택과 단독주택이 함께 있는 주택·상가 혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다. 건물 북측으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수, 위생, 난방, 도시가스와 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 업무시설 및 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 422.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 633,100원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 포함되고, 소로1류에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2회 유찰된 오피스텔이며 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 재매각 가격과 공실 위험을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2007년 근저당 말소 원문 확인. 2014.02.27 일부포기 말소가 501호 전유부분과 대지권에 모두 적용되는지 등기부 말소사항과 공동담보목록을 직접 대조하세요.
- 말소기준 재확정. 2007년 근저당이 유효하지 않다면 2014.02.26 여수농협 근저당이 말소기준입니다. 반대라면 인수·배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 임차인 중복·실점유 확인. 김영곤, 한중철, 명세서상 “현재” 기재의 관계와 실제 점유자를 현황조사서·전입세대확인서·임대차계약서로 확인하세요.
- 보증금 미상 점유관계 확인. 명세서상 “현재” 기재는 보증금이 명확하지 않으므로 매각물건명세서 보완 내용과 법원 문건을 대조하세요.
- 명도비용 반영. 계산상 인수액은 0원이지만 실제 점유자가 존재하면 인도명령, 퇴거 협의와 집행비용이 발생할 수 있습니다.
- 실거래·임대료 조사. 최저가 27,440,000원이 감정가의 56%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 인근 오피스텔의 최근 매매가와 보증금·월세·공실을 확인하세요.
- 관리비와 용도 확인. 체납 관리비, 전기·가스 사용 여부, 내부 상태와 주거용 오피스텔의 실제 임대 가능성을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 문건과 감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 말소 기록이다
현재 정리된 권리 흐름만 보면 2014.02.26 여수농협 근저당 이후의 가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차관계 3건도 전입일이 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리 부담은 제한적입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 보증금이 아니라 2007년 여천농협 근저당의 상태입니다. 등기에는 2014.02.27 일부포기에 따른 말소 기록이 있지만, 배당 가정은 해당 근저당을 선순위로 반영하고 있습니다. 이 불일치를 해소하지 않은 채 “권리가 깨끗하다”고 결론 내리는 것은 위험합니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔지만 최근 실거래와 임대수익 근거가 없어 저가 여부를 검증할 수 없습니다. 계산상 인수는 0원, 권리 원문은 재확인, 가격 평가는 보류. 이 물건은 낮아진 최저가보다 말소사항과 실제 오피스텔 시장성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
