광주지방법원 2026타경17. 고흥군 도화면 황산마을 내 및 남측의 단독주택·토지 물건입니다. 기호(3) 건물은 벽돌조 철근콘크리트지붕 단층 농가주택으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 바닥 난방설비가 갖춰져 있습니다. 등기상 소유자는 서부열이고, 2017년 흥양농업협동조합 근저당권 설정 이후 전세권, 가압류와 경매개시결정이 이어진 구조입니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하므로 비교적 선명합니다. 그러나 이 사건은 단순히 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 일괄매각이지만 목록3 건물에 부합된 제시외 건물은 포함되고, 목록2 지상의 다른 제시외 건물은 제외됩니다. 매각물건명세서에는 그 제외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시돼 있어, 권리분석의 중심은 임차보증금이 아니라 토지와 제외 건물의 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경17 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 도화면 봉룡리 1397-1 · 전라남도 고흥군 도화면 황산길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(농가주택) · 벽돌조 철근콘크리트지붕 단층 |
| 토지 | 660.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서부열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 195,737,000원 / 137,016,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥양농업협동조합 / 86,058,053원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 목록3 건물에 부합된 제시외 건물 포함 · 목록2 지상 제시외 건물 제외 · 목록2 지상 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 금전 인수는 0원
말소기준은 2017.06.23. 흥양농업협동조합 근저당권 90,000,000원입니다. 이후 설정된 신점의의 전세권 100,000,000원, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권 중 23,500,000원은 2025.11.14. 농업협동조합중앙회로 일부 이전됐지만, 원래 근저당권의 일부 양도이므로 별도의 선순위 금액을 추가로 합산할 구조는 아닙니다.
② 점유·임차 분석 — 전입자 3명 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서기열 | 2020.12.09 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신점의 | 2017.12.06 | 임대차 보증금 미상 / 미상 등기 전세금 100,000,000원 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남용운 | 2021.12.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 점유·전입자는 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2017.06.23.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 포함돼 있으므로, 금전 인수 여부와 별개로 실제 점유 범위와 임대차 관계는 매각물건명세서 원본 및 현장 조사로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,718,224원 |
| 2. 근저당 · 흥양농업협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 전세권 · 신점의 | 100,000,000원 | 44,297,776원 |
| 4. 가압류 · 흥양농업협동조합 | 86,979,921원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 254,550,846원 | 0원 |
| 5-1. 가압류 변경 | 198,314,076원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 선순위 근저당권이 먼저 배당되고, 신점의 전세권은 44,297,776원만 배당돼 미배당이 발생합니다. 전체 채권 미배당은 595,547,067원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 법정지상권·매각 범위 — 이 사건의 최대 변수
- 포함되는 부분. 목록3 건물에 부합된 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 제외되는 부분. 목록2 지상의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
- 수목. 목록2 지상 수목은 매각에 포함됩니다.
- 확인 핵심. 제외 건물이 어느 토지 부분을 점유하는지, 출입로와 생활공간이 어떻게 연결되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 137,016,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 제외 건물과 법정지상권 가능성의 비용을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 기호(3)은 단독주택인 농가주택으로 이용 중입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 하이 새시창호 구조입니다.
- 주위환경. 봉룡리 황산마을 내 및 남측은 단독주택, 전·답의 농경지와 임야가 혼재하는 주거·농경지대입니다.
- 교통. 각 토지는 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지 조건. 토지면적 660.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 13,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 다른 기호 토지에는 생산관리지역, 도로 저촉 또는 접도구역 조건이 함께 나타납니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 매각 제외 제시외 건물 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 농가주택과 여러 토지가 결합된 물건이므로 단순 주택 한 동보다 권리·현황 확인 범위가 넓고, 재매각 시에도 개별 토지 조건과 제외 건물 문제가 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제외 건물 특정. 목록2 지상에서 매각 제외되는 제시외 건물의 위치·면적·구조·사용자를 현장과 감정도면으로 특정하세요.
- 법정지상권 검토. 토지와 제외 건물의 소유관계 및 성립 경위를 확인해 법정지상권 성립 여부와 예상 사용 범위를 검토하세요.
- 경계·출입로 확인. 여러 토지가 함께 매각되므로 각 필지의 경계, 도로 접면, 차량 진입 및 제외 건물의 출입 동선을 확인하세요.
- 점유자 확인. 서기열·신점의·남용운의 실제 점유 부분과 임대차 관계를 확인하고 명도 일정과 비용을 산정하세요.
- 전세권 처리 확인. 신점의 전세권은 후순위로 소멸하지만 배당요구 및 등기 말소 처리 과정을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 1회 유찰·감정가 70%만을 할인 근거로 삼지 말고, 제외 건물과 토지 사용 제한 가능성을 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 제외 건물
이 사건의 등기상 금전 권리는 명확합니다. 말소기준권리 이후 전세권과 전입자들은 매각으로 소멸하고, 현재 회차에서 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 이를 ‘안전한 물건’으로 곧바로 연결해서는 안 됩니다.
목록2 지상 제시외 건물은 매각에서 제외되고, 그 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있습니다. 낙찰자는 토지와 농가주택을 취득하면서도 제외 건물의 존치와 사용관계를 함께 감수할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 최저가 확인 → 제외 건물 특정 → 법정지상권 검토 → 점유·명도 확인 → 응찰가 결정입니다. 결론은 금전 권리는 정리되지만 물건성 위험은 남는 조건부 검토 대상입니다.
