인천지방법원 2026타경30635. 부천시 원미구 상동 461 뉴코아중동백화점 2층100호입니다. 사건 표시는 ‘대지’이지만 감정 이용상태는 집합건축물대장상 판매및영업시설, 조사시점에는 인접호와 벽체 구분이 없는 일부 가벽 설치 형태의 의류판매점 등 오픈상가입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 20,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건의 권리분석은 가격보다 선순위 가등기를 먼저 봐야 합니다. 말소기준권리는 2009.11.13. 부천시원미구 압류인데, 그보다 앞선 2001.10.24. 메트로에이전시주식회사 명의의 소유권이전청구권가등기·소유권이전 등기가 존재합니다. 자료상 이 권리는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있고, 별도 주의사항에서도 담보가등기 여부를 확인해야 한다고 표시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30635 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 461 뉴코아중동백화점 2층100호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 부일로 223 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매및영업시설 · 의류판매점 등 · 인접호와 벽체 구분 없는 오픈상가 형태 |
| 소유자 | 송호섭 |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 20,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 경매 원인 | 청산을 위한 형식적경매 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 기준점보다 앞선다
현재 말소기준은 2009.11.13. 부천시원미구 압류입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류 75,772,546원, 주식회사케이알앤씨 가압류 10,000,000원, 2026년 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 2001.10.24. 가등기는 말소기준보다 앞서 있어 자료상 소멸 대상으로 처리되지 않았습니다.
을구의 과거 근저당권들은 모두 이미 말소된 상태입니다. 2002년 국민은행 13,000,000,000원, 신안상호저축은행 1,300,000,000원, 텐커뮤니티 2,200,000,000원 및 2002년 국민은행 51,350,000원 근저당은 등기부상 말소되어 현재 인수 판단의 핵심이 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 권리·환금성 우선
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 20,000,000원과 최저가 20,000,000원만으로 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 판매시설 내 오픈상가이고 인접호와 물리적 구분이 약한 구조이므로, 가격 판단보다 권리 확정과 실제 경계·점유 상태 확인이 우선입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 20,000,000원 | 19,240,000원 | 66,532,546원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 16,000,000원 | 15,312,000원 | 70,460,546원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 12,800,000원 | 12,169,600원 | 73,602,946원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 66,532,546원에서 70,460,546원, 73,602,946원으로 커집니다. 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 이는 별도로 남아 있는 2001년 가등기의 법적 효력 확인을 대신하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 760,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 75,772,546원 | 19,240,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이알앤씨 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 피상속인 망 송호섭의 상속재산 | - | 0원 |
| 11-1번 가압류 | - | 0원 |
| 7-1번 가압류 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 85,772,546원 가운데 19,240,000원이 배당되고 66,532,546원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송내역 북동측 인근의 기존 상가지대로, 판매시설·사무소·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 수도권1호선 송내역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 판매및영업시설이며 조사 당시 의류판매점 등으로 이용 중입니다. 인접호와 벽체 구분이 없고 일부 가벽만 설치된 오픈상가 형태입니다.
- 건물. 1996.02.03 사용승인, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하7층·지상12층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 층별소화전·스프링클러, 승강기·에스컬레이터 설비가 있고 지하 B2~B6에 주차장이 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서·북·동측 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)·과밀억제권역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2001.10.24. 메트로에이전시주식회사 명의 가등기의 종류와 현재 효력, 말소 가능 여부를 등기 원본과 매각물건명세서로 반드시 대조하세요.
- 매각물건명세서 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 되어 있으므로, 등기상 선순위 가등기 판정과 왜 차이가 나는지 확인해야 합니다.
- 오픈상가 경계. 인접호와 벽체 구분이 없고 일부 가벽만 설치되어 있어 실제 전유부분 경계를 현장에서 확인하세요.
- 점유 관계. 임차인은 확인되지 않았지만 임대관계는 미상입니다. 현재 영업자·점유자와 명도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 20,000,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당 착시 주의. 배당계산상 인수액 0원과 선순위 가등기의 법적 승계 문제는 별개입니다.
맺으며 — “2,000만원보다 먼저 볼 것은 가등기”
표면만 보면 감정가 20,000,000원, 신건 최저가 20,000,000원, 임차인 없음, 배당표상 인수 0원의 작은 상가 사건입니다. 하지만 권리 흐름에서는 말소기준인 2009년 압류보다 훨씬 앞선 2001년 가등기가 존재합니다. 자료 자체도 이를 매수인 인수로 분류하면서 동시에 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 적고 있습니다. 여기에 오픈상가의 경계·점유 확인 문제까지 겹칩니다. 가격 판단 전에 선순위 가등기와 실제 전유부분을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
