인천지방법원 2026타경30635. 부천시 원미구 상동 뉴코아중동백화점 2층 100호입니다. 경매물건의 용도 표기는 대지이지만 등기사항증명서는 집합건물이고, 감정평가상 실제 이용상태는 판매및영업시설입니다. 현재 인접 호실과의 벽체 구분이 일부 가벽을 제외하고 없는 의류판매점 등으로 이용되고 있습니다.
이 사건은 일반적인 금융기관 근저당 실행과 구별해야 합니다. 등기부에는 2026년 파산선고가 기재되어 있으며, 현재 경매개시결정의 원인은 청산을 위한 형식적 경매입니다. 경매개시결정상 채권자는 피상속인 망 송호섭의 상속재산으로, 파산관재인 박영수가 표시되어 있습니다. 따라서 통상적인 담보권 실행 사건으로 단순화해서는 안 됩니다.
권리관계에서 특히 중요한 것은 2009년 부천시원미구 압류를 말소기준권리로 보면서도, 그보다 앞선 2001년 가등기가 확인된다는 점입니다. 가등기의 실제 효력과 현재 존속 여부가 분명해지기 전에는 배당표상 인수액 0원을 최종적인 권리 안전성으로 해석하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30635 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 461 뉴코아중동백화점 2층 100호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부일로 223 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 표기 · 등기상 집합건물 · 감정상 판매및영업시설 |
| 이용상태 | 의류판매점 등 · 인접호와 벽체 구분이 없는 오픈상가 형태(일부 가벽 설치) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 7층 / 지상 12층 |
| 사용승인일 | 1996.02.03 |
| 등기상 소유자 | 송호섭 (단독소유 표시, 파산 관련 등기 존재) |
| 감정가 | 20,000,000원 |
| 최저매각가 | 14,000,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매 유형 | 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 말소기준권리 | 2009.11.13 부천시원미구 압류 (갑구 4번) |
| 선순위 확인사항 | 2001.10.24 가등기 관련 효력 및 존속 여부 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심 변수
권리 흐름은 2001년 가등기 → 2009년 압류(말소기준) → 이후 가압류 → 파산선고 → 청산경매 순으로 파악됩니다. 말소기준 이후의 가압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 의해 소멸하는 구조로 분류됩니다. 다만 선순위 가등기는 별도의 검증이 필요합니다.
관련 권리 분석에는 선순위 인수 가능성이 표시되어 있으나, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 또한 담보가등기 여부를 확인해야 한다는 주의사항도 존재합니다.
가등기가 현재 유효한 권리인지, 이미 소유권이전으로 목적을 달성한 과거 기록인지, 담보가등기로 취급되는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 명세서의 기재만으로 자동 안전 판정을 하거나, 반대로 소유권 상실을 확정해서도 안 됩니다. 등기부 원본의 등기 순위와 관련 말소·이전 내역, 가등기 성격을 확인해야 합니다.
| 권리 | 권리자 | 채권액 | 매각 영향 |
|---|---|---|---|
| 갑구 1번 가등기 | 메트로에이전시주식회사 | 미상 | 선순위 효력 확인 |
| 갑구 4번 압류 | 부천시원미구 | 미상 | 말소기준 |
| 갑구 7번 가압류 | 서울보증보험주식회사 | 75,772,546원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 11번 가압류 | 주식회사케이알앤씨 | 10,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 30번 파산선고 | 파산 관련 등기 | — | 청산 절차 확인 |
| 갑구 31번 경매개시결정 | 피상속인 망 송호섭의 상속재산 | 미상 | 매각으로 소멸 |
2002년 설정된 국민은행·신안상호저축은행·텐커뮤니티 관련 근저당권과 이후 김운기 명의 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 따라서 과거의 채권최고액을 현재 매수인이 부담하는 채무로 합산해서는 안 됩니다.
갑구 7-1번 및 11-1번 가압류 변경 부기에는 소유권 일부(5분의 1) 가압류 및 2017년 소유권 경정 관련 사항이 기재되어 있습니다. 별도의 새로운 가압류 채권액으로 중복 합산하지 않고, 원래 가압류와 소유권 경정의 관계를 확인하는 것이 타당합니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
이 사건의 감정가는 20,000,000원이며, 현재 최저매각가는 14,000,000원입니다. 한 차례 유찰로 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 시세와 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않아 이 가격이 시장가치보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 감정가 | 20,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 14,000,000원 |
| 감정가 대비 | 70% |
| 유찰 횟수 | 1회 |
| 실거래 시세 | 비교 가능한 거래금액 미확인 |
| 가격 판단 | 시세 대비 저렴 여부 판단 보류 |
특히 이 물건은 일반적인 독립 점포와 달리 인접 호실과 벽체가 구분되지 않는 오픈상가입니다. 전유부분의 경계, 실질적인 독립 사용 가능성, 점포별 이용 및 관리 방식이 재매각과 임대 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 652,000원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 75,772,546원 | 13,348,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이알앤씨 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 망 송호섭의 상속재산 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 11-1번 가압류 변경 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 7-1번 가압류 변경 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 집행비용 652,000원을 공제하면 채권자 배당 재원은 13,348,000원입니다. 계산상 확인된 가압류 채권 합계 85,772,546원 중 13,348,000원이 배당되고, 72,424,546원이 미배당으로 남습니다.
다만 이는 배당 시뮬레이션입니다. 2009년 압류와 관련한 조세채권 금액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 일부 채권액 미상 항목은 실제 배당을 바꿀 수 있습니다. 따라서 서울보증보험주식회사에 표시된 예상배당액 역시 확정액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 검토는 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 14,000,000원 | 13,348,000원 | 72,424,546원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 76,548,946원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 6,860,000원 | 6,336,520원 | 79,436,026원 | 0원 |
가격 시나리오상 추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 9,800,000원, 이후 6,860,000원으로 낮아집니다. 그러나 채권자 미배당이 늘어난다는 사실만으로 매수인 인수액이 증가하는 것은 아닙니다.
동시에 가등기처럼 소멸 여부를 확인해야 하는 권리나 실제 점유·임대관계 문제는 최저가가 낮아진다고 저절로 해소되지 않습니다. 권리관계가 정리되지 않은 상태라면, 추가 유찰을 통한 가격 하락만으로 투자 매력이 확보되었다고 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 부천시 원미구 상동 소재 송내역 북동측 인근에 있습니다. 주변은 판매시설·사무소·근린생활시설 등이 형성된 기존 상가지대이며, 상업지로서의 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 수도권 1호선 송내역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 1996.02.03 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 지하 7층·지상 12층 규모입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 소화전·스프링클러, 승강기·에스컬레이터 등이 설치되어 있습니다.
- 주차. 지하 B2~B6에 주차장이 마련되어 있습니다. 실제 해당 점포 이용자에게 적용되는 주차 조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며, 과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다. 지목은 대, 토지 형상은 사다리형이고 대체로 평탄합니다. 토지 전체 면적은 7,212.2㎡, 공시지가는 5,209,000원/㎡입니다. 이 전체 토지 면적이 개별 경매 호실의 대지권 면적을 의미하지는 않습니다.
- 도로. 남측으로 약 25m 내외, 서측·북측·동측으로 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다. 차량 입출차는 각각 북동측 및 동측 방면으로 이루어집니다.
- 점포 경계. 인접호와 벽체 구분이 없고 일부 가벽만 설치되어 있습니다. 사면 중 두 면은 벽체가 있으며, 바닥 타일 색깔이 공용통로와 달라 경계를 확인할 수 있다고 기재되어 있습니다. 다만 물리적인 구분 가능성과 법적 전유부분 경계의 일치 여부는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 교통 접근성과 상업시설 입지는 검토 요소이나, 오픈상가 형태, 독립사용 가능성, 임대관계 미상, 비교 가능한 거래가격의 부재가 재매각 및 임대수익 판단의 불확실성을 높입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 2001.10.24 갑구 1번 가등기가 실제로 존속하는지, 담보가등기인지, 소유권이전으로 이미 목적을 달성한 기록인지 등기 원본과 관련 등기 내역을 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서와 권리관계 대조. 명세서상 인수권리 해당사항 없음 기재와 선순위 가등기 관련 주의사항이 모순 없이 설명되는지 확인해야 합니다. 불분명하다면 매각 담당 부서 또는 법률전문가의 확인이 우선입니다.
- 소유권·파산 절차 확인. 2017년 송호섭 단독소유 경정, 2026년 파산선고, 피상속인 망 송호섭의 상속재산 및 파산관재인 명의 경매개시결정의 관계를 확인해야 합니다.
- 전유부분과 대지권 확인. 경매물건의 대지 표기와 집합건물 등기, 감정평가상 판매시설 용도를 대조하고, 제2층 제100호와 제251호가 함께 언급된 부분의 실제 매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 점포 경계와 독립 사용 가능성. 오픈상가 특성상 인접 점포와의 경계, 공용통로 침범 여부, 가벽 설치 상태 및 독립적인 점포 사용·관리 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차·영업자 조사. 임차인 등재가 없더라도 임대관계가 미상이므로 실제 영업자의 임대차계약, 점유개시일, 사업자등록, 보증금과 확정일자 등을 조사해야 합니다. 현 단계에서는 대항력 및 인수 가능성을 단정하지 않습니다.
- 압류 관련 조세채권 확인. 2009년 부천시원미구 압류와 관련한 조세채권, 당해세 및 우선배당 가능성이 배당 추정에 반영되어야 하는지 확인해야 합니다.
- 관리비 및 운영비 확인. 장기 체납 관리비, 공용부분 부담, 상가 관리규약, 냉난방·공용설비 사용료 등의 실제 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세·임대수익 검증. 동일 건물의 유사한 점포 거래사례, 보증금·임대료, 공실 현황 및 실제 관리비를 조사해 14,000,000원이 합리적인 취득가격인지 판단해야 합니다.
- 매각기일과 원본 재확인. 매각기일 2026.10.27을 기준으로 경매 진행상태, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 등기사항증명서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70% ≠ 안전한 저가 매수”
이 물건의 겉모습은 단순합니다. 감정가 20,000,000원, 최저매각가 14,000,000원, 1회 유찰로 감정가 대비 70%까지 내려왔고, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 핵심적인 불확실성이 남아 있습니다. 2001년 선순위 가등기의 실제 효력, 파산·상속재산 청산절차, 인접 호실과 구분되지 않는 오픈상가의 경계, 임대관계 미상입니다. 여기에 실거래 시세까지 확인되지 않아, 최저가가 현재 시장가치보다 낮다고 판단할 근거도 부족합니다.
따라서 현 단계의 결론은 입찰 보류 및 권리·현장 확인 우선입니다. 가등기 문제와 실제 점유·사용 범위가 해소되고, 유사 점포의 거래가·임대수익을 통해 취득가의 적정성이 확인되어야 비로소 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다. 낮아진 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 실제로 안전하게 취득하고 사용할 수 있는 권리의 범위입니다.
