인천지방법원 2026타경30635. 부천 상동 뉴코아중동백화점 2층 251호입니다. 집합건축물대장상 용도는 판매및영업시설이고, 조사 시점에는 인접호와 벽체 구분이 없는 상태의 의류판매점 등으로 이용되고 있습니다. 현 소유자로 등기된 사람은 송호섭이며, 2026.01.13 파산선고 후 2026.03.16 청산을 위한 형식적경매가 개시됐습니다.
이 사건은 근저당이 핵심이 아닙니다. 현재 등기에는 2011.01.19 서울보증보험주식회사 가압류가 말소기준으로 잡혀 있지만, 그보다 약 9년 이상 앞선 2001.10.24 메트로에이전시주식회사 명의의 소유권이전청구권 가등기가 남아 있습니다. 권리 자료는 이 가등기를 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정하고 있고, 별도 주의사항에도 “가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30635 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 461 뉴코아중동백화점 2층 251호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 판매및영업시설 · 의류판매점 등 |
| 소유자 | 송호섭 |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 20,000,000원 (신건) |
| 경매 형태 | 청산을 위한 형식적경매 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 가장 중요하다
말소기준은 2011.01.19 서울보증보험주식회사 가압류 75,772,546원입니다. 그 뒤 2013.02.04 주식회사케이알앤씨 가압류 10,000,000원과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2001년 가등기입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상이고, 조사 시점에는 의류판매점 등으로 이용 중입니다. 따라서 점유자가 누구인지, 임대차가 있는지는 현장 및 원본 조사로 확인해야 합니다.
② 가격·회차 분석 — 시세 자료 없이 최저가만 보면 안 된다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 20,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 이 금액이 시세 대비 싸거나 비싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 가격보다 선순위 가등기 확인이 먼저입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 20,000,000원 | 19,240,000원 | 66,532,546원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 16,000,000원 | 15,312,000원 | 70,460,546원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 12,800,000원 | 12,169,600원 | 73,602,946원 |
③ 예상배당표 (매각가 20,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 760,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 75,772,546원 | 19,240,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이알앤씨 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 피상속인 망 송호섭의 상속재산 | - | 0원 |
| 5. 갑구 10-1번 가압류 | - | 0원 |
| 6. 갑구 6-1번 가압류 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 85,772,546원 중 예상 배당은 19,240,000원이고, 미배당은 66,532,546원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권액이 확인되지 않은 항목은 배당 계산에서 제외돼 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매및영업시설이며, 조사 시점에는 인접호와 벽체 구분이 없는 상태의 의류판매점 등으로 이용 중입니다.
- 경계. 인접호와 벽체 구분이 없는 오픈상가 형태이고 일부 가벽이 설치돼 있습니다. 사면 중 두 면은 벽체가 있고 바닥 타일 색깔이 공용통로와 달라 경계를 확인할 수 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 수도권1호선 송내역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 1996.02.03 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하7층·지상12층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 층별소화전, 스프링클러, 승강기, 에스컬레이터가 있고 지하 B2~B6에 주차장이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며, 공시지가는 5,209,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 25미터 내외 도로, 서·북·동측 약 12미터 내외 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2001년 가등기 원인 확인. 2001.10.17 매매예약·매매를 원인으로 한 메트로에이전시주식회사 명의 가등기가 현재 어떤 법적 성격인지 확인해야 합니다.
- 말소 여부 원본 대조. 권리 판정은 선순위 인수로 표시되지만 매각물건명세서는 명시 인수권리 해당사항없음입니다. 두 자료의 차이를 반드시 해소해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고 의류판매점 등으로 이용 중입니다. 실제 점유자와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 오픈상가 경계 확인. 인접호와 벽체 구분이 없는 구조이므로 251호의 실제 전유 경계와 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 시세 자료가 없으므로 20,000,000원이 싸다는 전제를 두지 말고 별도의 현장 시세·수익성 검토가 필요합니다.
- 파산·형식적경매 절차 확인. 2026.01.13 파산선고와 청산을 위한 형식적경매라는 사건 성격을 매각서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,000만원”보다 “2001년 가등기”가 먼저다
이 물건의 숫자는 단순합니다. 감정가와 최저가가 모두 20,000,000원이고, 배당 계산상 매수인 금액 인수도 0원입니다. 하지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 2001.10.24 가등기가 2011.01.19 말소기준보다 선순위이고, 자료상 매수인 인수 판정과 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”이 서로 맞물려 있습니다. 여기에 오픈상가 구조와 임대관계 미상까지 겹칩니다.
결론은 입찰 전 가등기 확인이 최우선입니다. 그 권리가 매각으로 확실히 소멸한다는 점이 확인된 뒤에야 20,000,000원이라는 가격을 평가할 수 있습니다. 현재 단계에서 이 사건의 핵심은 “얼마에 사느냐”가 아니라 “무엇을 인수하게 되는지 확정했느냐”입니다.
