인천지방법원 2026타경30635. 경기도 부천시 원미구 상동의 뉴코아중동백화점 2층 251호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기 형태는 집합건물이고 감정평가에서 확인되는 전유부 용도는 판매및영업시설입니다. 조사 당시에는 인접 점포와 경계벽이 거의 없는 의류판매점 등으로 이용되고 있었습니다. 따라서 독립된 주거용 부동산이나 별도 나대지로 해석해서는 안 됩니다.

경매의 성격도 일반적인 금융기관 담보대출 연체 사건과 다릅니다. 등기에는 2026년 1월 파산선고와 3월 청산을 위한 형식적경매개시결정이 나타나며, 신청 주체는 피상속인 망 송호섭의 상속재산이고 파산관재인은 박영수입니다. 사건 청구금액은 0원으로 표시되어 있으나, 이는 등기상 남아 있는 가압류 채권이 없다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준보다 오래된 가등기가 핵심

말소기준으로 제시된 권리는 2011년 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 그 뒤에 접수된 2013년 주식회사케이알앤씨 가압류와 2026년 형식적경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 국민은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 남아 있는 근저당권으로 계산하지 않습니다.

다만 갑구 6-1번과 10-1번에는 기존 가압류가 소유권 일부(5분의 1) 가압류로 변경된 부기 내용이 있습니다. 이들은 원 가압류와 무관한 새로운 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 현재의 소유권경정과 부기등기의 관계, 가압류가 미치는 지분 범위는 원본 대조가 필요합니다.

② 가격 판단 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 14,000,000원으로 감정가 20,000,000원의 70%입니다. 하지만 경매 감정가와 실제 시장에서 거래 가능한 가격은 다른 개념입니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 백화점 내 구분점포 형태의 판매시설입니다.

동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 시세와 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 계산할 수 없습니다. 오픈상가 특유의 경계 및 이용 형태까지 감안하면 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다.

유찰 후 가격은 주어진 회차별 가정이며, 실제 후속 매각기일이나 낙찰가격을 확정한 것이 아닙니다. 최저가 하락은 선순위 가등기 문제를 해결하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)

예상 매각대금 14,000,000원 중 집행비용 추정치 652,000원을 제외한 13,348,000원이 제시된 계산에서는 서울보증보험주식회사에 배당됩니다. 케이알앤씨에는 계산상 배당되지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여도 없습니다.

두 가압류의 청구금액 합계는 85,772,546원이고, 계산상 채권자 배당금은 13,348,000원, 미배당 채권액은 72,424,546원입니다. 가압류 변경 부기등기는 별개의 채권액으로 합산하지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커진다

현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 모두 계산상 소유자 잔여금은 0원이고, 금전인수액도 0원으로 제시됩니다. 다만 이것은 채권 배당 계산의 결과일 뿐, 선순위 가등기가 해소됐다는 증명은 아닙니다. 유찰에 따른 가격 인하는 금전배당 부족을 확대하지만, 가등기의 성격이나 오픈상가의 점포 경계를 바꾸지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대상 점포는 수도권 1호선 송내역 북동측 인근, 뉴코아중동백화점 2층에 있습니다. 주변은 판매시설·사무소·근린생활시설 등이 밀집한 기존 상가지대로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 송내역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 점포의 실제 이용. 건축물대장상 판매및영업시설이며 조사 당시 인접호와 벽체 구분이 없는 의류판매점 등으로 이용되고 있었습니다. 일부 가벽만 설치된 오픈상가 형태입니다.
• 경계 확인. 점포 사면 중 두 면에는 벽체가 있고, 바닥 타일 색상이 공용통로와 달라 경계를 확인할 수 있는 것으로 기재됩니다. 다만 독립적 사용 가능 여부와 전유부분의 정확한 위치는 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물·편의시설. 1996.02.03 사용승인된 건물로, 승강기·에스컬레이터·스프링클러·층별 소화전 등이 있으며 지하 2층부터 지하 6층까지 주차장이 마련되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 속합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로, 공시지가는 5,209,000원/㎡로 제시됩니다. 이는 개별 점포의 대지권 가치와 동일한 금액이 아닙니다.
• 환금성. 상가 점포는 독립적인 점유·사용 가능성과 실제 매출·임대수요 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 특히 인접 점포와 경계벽이 없는 구조이므로 매각 가능성 및 임대수요를 따로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 가등기 원본 검토. 갑구 1번(전 16번)의 등기 목적, 원인, 본등기 이행 여부, 담보가등기인지 소유권이전청구권가등기인지, 현재 유효한 권리가 남아 있는지를 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재와 함께 대조하세요.
• 점포의 경계·독립성 조사. 제2층 제251호의 건축물현황도와 실제 바닥·벽체·공용통로 경계를 대조하고, 인접 점포와 분리하여 독립적으로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계 자체는 미상입니다. 현재 영업자와 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 형식적경매·파산절차 검토. 파산관재인 박영수와 관련한 청산절차, 매각조건 및 소유권 이전에 필요한 사항을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 가압류 변경 부기 확인. 갑구 6-1번과 10-1번의 소유권 일부(5분의 1) 가압류 변경 내용이 2017년 소유권경정과 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
• 실거래 및 임대시세 검증. 동일 건물의 유사 점포 거래가격, 임대료와 실제 공실·영업 현황을 확인한 뒤 최저가 14,000,000원의 타당성을 판단해야 합니다.
• 공용관리비·조세 확인. 상가 관리비 체납과 승계 가능한 공용부분 관리비, 조세채권 및 기타 매각조건을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 2026.09.03 등기 확인 이후 권리변동이 있었는지 입찰 전에 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “1,400만원보다 중요한 것은 무엇을 취득하느냐”

이 사건의 핵심은 단순히 감정가 20,000,000원짜리 점포를 14,000,000원부터 입찰할 수 있다는 사실이 아닙니다. 2001년 가등기 관련 등기가 지금 어떤 권리로 남아 있는지, 그리고 낙찰자가 실제로 독립된 점포를 취득·사용할 수 있는지가 먼저 확인되어야 합니다.

2011년 말소기준 이후의 가압류는 매각 소멸 대상으로 분류되고, 금전배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그 앞에 놓인 가등기의 처리 결과가 확정되지 않았고, 임대·점유관계와 오픈상가 경계도 검증이 필요합니다. 여기에 청산을 위한 형식적경매와 파산절차까지 겹쳐 일반적인 담보권 실행 경매보다 사전 검토할 사항이 많습니다.

실거래 시세가 검증되지 않은 상태에서는 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수 기회라고 평가할 수 없습니다. 더 유찰되어 최저가가 내려가더라도 핵심 권리 위험은 그대로 남습니다.

종합 판단은 입찰 보류 및 선순위 권리 정밀확인 우선. 가등기 효력, 점포 경계, 점유관계 및 실제 시장가격이 확인되기 전까지는 저렴한 가격보다 소유권의 확실성을 우선해야 하는 물건입니다.