서울중앙지방법원 2024타경3702. 서울특별시 종로구 종로4가 185 및 185-1, 도로명주소는 종로 204입니다. 현재 등기상 소유자는 조순형·조윤형·조정형 각 3분의 1 지분이고, 2024년 8월 5일 조정형이 신청한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 잡혀 있습니다. 일반적인 담보권 실행형 경매와 달리 이번 사건의 출발점이 공유물분할이라는 점이 먼저 눈에 들어옵니다.
등기부에는 현재 담보권이 남아 있지 않고, 과거 한빛은행·제일은행·신한은행 근저당권은 모두 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 반면 2025년 2월 7일 조정형의 가압류 130,000,000원은 경매개시결정 이후의 권리로 기록되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경3702 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 종로4가 185 · 도로명주소 서울특별시 종로구 종로 204 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 소유자 | 조순형·조윤형·조정형 각 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,440,521,200원 / 2,440,521,200원 (신건) |
| 신청인 | 조정형 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 39.7㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 핵심은 경매개시결정과 가압류
과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2024년 8월 5일 조정형 명의의 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등재되었고, 2025년 2월 7일 조정형 가압류 130,000,000원이 추가되었습니다. 제공된 권리관계상 이 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 미상이어서 실질취득액이 결정되지 않는다
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 배당요구 | 확정일자 | 핵심 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최태영 | 2003.04.17 | 有 | 미상 | 2024.09.24 | 미상 | 보증금 미상 · 매수인 인수 가능성 |
| 김명자 | 2020.05.04 | 有 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 · 매수인 인수 가능성 |
| 손장훈 | 1992.05.06 | 有 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 · 매수인 인수 가능성 |
| 손장근 | 1992.05.06 | 有 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 · 매수인 인수 가능성 |
네 명 모두 제공된 권리분석상 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 네 명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현재 단계에서 매수인의 실질취득액을 정확히 계산할 수 없습니다. 특히 최태영은 2024.09.24 배당요구가 확인되지만 보증금은 여전히 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,440,521,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,805,212원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 조정형 | - | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 조정형 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,283,715,988원 |
배당 계산상 가압류 130,000,000원은 전액 배당되고, 잔여 2,283,715,988원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 임차인 보증금 미상에 따른 인수 가능성은 별도 검토 대상입니다.
④ 토지·건물 현황 — 타인소유 건물 사정이 별도 변수
- 입지. 종로4가 소재 “광장시장” 북동측 인근이며, 인근은 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대입니다.
- 교통. 기호(1)-(3)은 북측으로 종로, 기호(4)는 동측으로 종로32길, 기호(5)-(7)은 서측으로 퇴계로32길이 위치합니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 역사도심 등 여러 제한사항이 적시되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 39.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가 30,310,000원/㎡입니다.
- 특이사항. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 사정과 함께 토지 지상에 타인소유 건물이 소재하고, 본건 건물 일부도 소재하는 것으로 추정된다고 적시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 대항력 기재 임차인 4명의 보증금이 미상입니다. 낙찰 전 매각물건명세서 보완 내용과 배당요구 관련 서류를 우선 확인하세요.
- 최태영 별도 확인. 2003.04.17 전입 및 2024.09.24 배당요구가 확인됩니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 인수 여부가 해소되는 것은 아니므로 보증금과 배당액을 확인해야 합니다.
- 공유물분할 구조. 2024.08.05 경매개시결정의 원인이 “공유물분할을 위한 경매”로 기재되어 있습니다. 세 공유자 각 3분의 1 지분 구조를 기준으로 사건의 성격을 다시 확인하세요.
- 타인소유 건물. 토지 지상 타인소유 건물 및 본건 건물 일부에 관한 명세서 비고가 있으므로, 토지·건물 일괄매각 범위와 실제 점유·사용 관계를 현장에서 확인하세요.
- 가압류. 130,000,000원 가압류는 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 시장가 검증. 실거래 자료가 없어 최저가가 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 개별 물건의 현황과 임차보증금 리스크를 별도로 계산해야 합니다.
맺으며 — “배당상 0원”과 “실질 0원”은 다르다
이 물건의 표면은 비교적 명확합니다. 감정가와 최저가가 모두 2,440,521,200원이고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 하지만 실질취득가를 바로 2,440,521,200원으로 확정해서는 안 됩니다. 대항력 있는 것으로 기재된 임차인 4명의 보증금이 미상이기 때문입니다.
특히 이번 사건은 공유물분할을 위한 경매개시결정이라는 점과, 매각물건명세서 비고의 타인소유 건물 및 건물 일부 사정이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “신건이 싸냐”가 아니라 임차인의 실제 보증금과 배당 가능액을 확정하고, 매각 범위와 점유 관계를 확인한 뒤 실질취득가를 계산하는 것입니다. 권리상 소멸 구조는 확인되지만, 임차보증금 미상으로 인해 가격 판단은 아직 닫히지 않은 사건입니다.
