서울중앙지방법원 2024타경3702. 서울 중구 회현동1가 64-2의 근린시설과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 소유관계는 조순형·조윤형·조정형이 각각 3분의 1씩 공유하고 있고, 2024.08.05 조정형이 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다. 등기부에는 근저당이 없으며, 이후 조정형·조순형 지분에 들어온 중구 압류도 각각 해제되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 표면적인 등기 권리만 보면 단순하지만, 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 점유관계가 결론을 바꿉니다.
손장훈·손장근은 1992.05.06, 최태영은 2003.04.17, 김명자는 2020.05.04 전입으로 조사됐습니다. 모두 경매개시결정일인 2024.08.05보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 전입일만으로 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 네 사람 모두를 대항력 가능·미상으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경3702 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 회현동1가 64-2 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 이용 |
| 토지 | 52.6㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조순형 3분의 1 · 조윤형 3분의 1 · 조정형 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,122,409,910원 / 2,122,409,910원 (신건) |
| 경매 원인 | 2024.08.05 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 채권자 조정형 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 점유관계가 핵심
1980.03.24 이호군 명의 소유권이전 뒤, 2016.07.12 상속을 원인으로 조정형·조순형·조윤형이 각 3분의 1 지분을 취득했고 등기는 2024.07.18 접수됐습니다. 2024.08.05 공유물분할을 위한 경매개시결정이 들어왔으며, 이를 이 사건의 기준시점으로 볼 수 있습니다. 이후 중구의 지분 압류 2건은 각각 2024.12.20과 2026.05.07 해제되어 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 보증금 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손장훈 | 1992.05.06 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손장근 | 1992.05.06 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최태영 | 2003.04.17 | 미상 | 2024.09.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명자 | 2020.05.04 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 네 사람 모두 전입일은 경매개시결정일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 손장훈·손장근은 매각물건명세서에도 이름이 확인되고, 최태영은 2024.09.24 배당요구까지 했습니다. 그러나 보증금이 없으면 배당가능액과 미배당 인수액을 계산할 수 없으므로, 현재 단계에서 실질취득비용을 2,122,409,910원으로 고정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,122,409,910원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,624,099원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 조정형 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,098,785,811원 |
위 배당표는 집행비용과 확인된 등기 권리만 반영한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인 4명의 보증금도 미상이어서 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가가 내려가도 임차위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 표상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,122,409,910원 | 2,098,785,811원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,697,927,928원 | 1,678,548,649원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,358,342,342원 | 1,342,358,919원 | 0원 |
배당 시뮬레이션만 보면 1회·2회 유찰 뒤에도 확인된 채권의 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 하지만 이것은 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 숫자입니다. 네 임차인 중 대항력이 인정되는 사람이 있고 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않는다면, 최저가 하락과 별개로 매수인의 실제 부담이 생길 수 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰폭만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑤ 건물·토지 — 근린시설과 토지 일괄매각
- 이용. 감정평가상 해당 건물은 근린생활시설로 이용되고 있으며 내부는 미상입니다.
- 구조. 목조 와즙지붕 지상 1층 건으로, 외벽은 연와조 마감 등이며 내벽·바닥·창호는 내부 미상입니다.
- 토지. 52.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 지역. 일반상업지역이며 정비구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·서울도심 등에 포함됩니다.
- 도로. 도로·주차장·공공청사에 접하며, 서측으로 퇴계로32길이 위치해 간선도로 상황은 보통입니다.
- 주위환경. 렉스호텔 동측 인근으로, 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 공시지가. 12,040,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 손장훈·손장근·최태영·김명자 4명의 보증금과 임대차계약 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 대항력 재판정. 전입일만으로 인수 여부를 확정하지 말고 점유·보증금·임대차관계와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 배당요구. 최태영은 2024.09.24 배당요구가 확인되지만 나머지 3명은 배당요구가 확인되지 않습니다.
- 공유물분할 경매. 담보채권 실행형이 아니라 공유관계를 해소하기 위한 경매라는 사건 성격을 구분해 봐야 합니다.
- 건물 현황. 제시외 건물 포함 및 현황과 공부가 상이한 부분을 감정평가서·건축물대장·현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 시장가격. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 2,122,409,910원의 시장 대비 수준은 이 자료만으로 평가할 수 없습니다.
맺으며 — “등기부는 단순하지만, 임차관계가 미완성이다”
이 사건은 근저당이 없고 지분 압류도 이미 해제되어, 등기부만 놓고 보면 상당히 단순합니다. 그러나 법원경매에서 실제 매수인 부담을 결정하는 것은 등기부 한 장이 아닙니다. 1992년부터 2020년 사이에 전입한 실제 임차인 4명이 조사돼 있고, 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 때문에 현재 배당표의 인수 0원은 ‘확정된 안전’이 아니라 확인된 채권만 놓고 계산한 결과로 봐야 합니다.
감정가와 최저가는 2,122,409,910원으로 신건이며 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 지금의 결론은 가격의 싸고 비쌈보다 먼저, 임차인 4명의 보증금·점유·계약관계를 확정하는 것입니다. 그 확인 전에는 실질취득비용도, 대항력 인수액도, 최종 입찰가도 고정하기 어렵습니다. 등기권리는 단순, 임차위험은 미상. 이 사건의 승부처는 그 미상 부분을 얼마나 입찰 전에 해소하느냐입니다.
