서울남부지방법원 2025타경441. 서울 구로구 개봉동 364-9의 토지와 다가구주택·근린생활시설이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2003.11.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이고, 지1층·1층은 근린생활시설, 2층·3층·4층은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 148.8㎡이며 소유자는 김종일입니다.
등기상 말소기준은 2018.08.31. 주식회사하나은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 경매개시결정, 신용보증기금·국민은행 가압류와 장세훈·임진성·이정인·김두영의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기보다 앞선 점유관계입니다. 이은진의 전입일은 2018.08.02.로 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있음”이라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경441 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 364-9 · 서울특별시 구로구 개봉로3길 47-24 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 다가구주택, 근린생활시설 |
| 건물 이용 | 지1층 근린생활시설 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 · 3층 주택 · 4층 주택 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 4층 · 2003.11.07. |
| 토지 | 대 · 148.8㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김종일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,436,403,200원 / 1,436,403,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 762,546,721원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입 1명이 핵심
② 임차인·점유자 — 실제 17명, 보증기관 중복신고 없음
확인되는 임차인·점유자는 17명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 인원을 그대로 실제 임차인·점유관계 검토 대상으로 봐야 합니다. 이 가운데 말소기준보다 선행하는 전입은 이은진 1명이며, 나머지 전입일은 모두 말소기준 이후입니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임태희 | 303호 | 2024.08.22. | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김장미 | 202호 | 2022.12.13. | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승천 | 203호 | 2023.12.19. | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승주 | 401호 | 2023.04.10. | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은진 | 미상 | 2018.08.02. | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이준복 | 미상 | 2022.08.19. | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박찬재 | 501호 | 2024.10.16. | 10,000,000원 / 월 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동엽 | 미상 | 2024.06.26. | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송이 | 미상 | 2020.07.17. | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강홍연 | 미상 | 2024.06.12. | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권미지 | 미상 | 2023.02.06. | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유승지 | 미상 | 2022.06.02. | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고현희 | 미상 | 2023.10.17. | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장세훈 | 302호 · 3층 약 20㎡ | 2021.07.05. | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임진성 | 201호 · 2층 약 20㎡ | 2022.03.21. | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정인 | 101호 · 1층 37㎡ | 2021.11.22. | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두영 | 301호 · 3층 약 20㎡ | 2022.05.04. | 135,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
장세훈·임진성·이정인·김두영의 주택임차권등기는 말소기준권리 이후 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 이은진은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 신건, 실질취득은 인수 위험까지 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,436,403,200원입니다. 동일 물건의 실거래 시세를 근거로 한 할인율 비교는 하지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 몇 %”만으로 싸다고 평가할 근거가 없고, 특히 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 최저가 자체가 실질취득비용의 확정치도 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,436,403,200원 | 0원 | 327,056,332원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,149,122,560원 | 0원 | 42,648,498원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 919,298,048원 | 184,877,768원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,436,403,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,764,032원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 242,000,000원 | 242,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 250,582,836원 | 250,582,836원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 327,056,332원 |
현재 회차 배당 모형에서는 채권자 청구 합계 1,092,582,836원이 전액 배당되고 소유자 잔여 327,056,332원이 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 762,546,721원이고 근저당 채권최고액 기준 배당은 600,000,000원으로 계산됩니다.
⑤ 용도·위반 가능성 — 주거와 근린생활시설이 섞여 있다
감정평가상 이용상태는 다가구주택·근린생활시설입니다. 지1층과 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층은 주택으로 이용 중입니다. 그런데 매각물건명세서에는 건축물대장상 다중주택 및 제2종 근린생활시설로 등재돼 있으며, 1층 1개호(통칭 102호)와 4층 401호는 건축물대장상 공동취사장 및 제2종근린생활시설이나 현황은 주거용으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개웅중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2003.11.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 148.8㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 3,068,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이은진 보증금부터 확인. 2018.08.02. 전입의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자와 점유관계가 실질취득액을 좌우할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 선순위 전입이지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계의 결론은 “대항력 가능·미상”입니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차보증금 중 미배당 인수액이 확인되면 응찰가에 더해 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 17명 점유관계 확인. 여러 호실과 미상 점유자가 함께 확인되므로 실제 점유현황과 명도 대상을 호실별로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 4건 확인. 장세훈 120,000,000원, 임진성 120,000,000원, 이정인 150,000,000원, 김두영 135,000,000원의 임차권등기가 있습니다.
- 용도 위반 가능성 확인. 1층 1개호와 4층 401호의 주거 이용에 따른 위반건축물 등재·원상회복·이행강제금 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 현황과 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 명도·인수 판단은 원문 서류를 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 “선순위 미상”이 더 중요하다
이 사건의 등기 권리관계만 보면 말소기준 2018.08.31. 하나은행 근저당권 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 법원경매에서 매수인의 실제 비용을 결정하는 것은 소멸표시만이 아닙니다. 이은진은 2018.08.02. 전입으로 말소기준보다 앞서 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 배당 모형상 인수액 0원이라는 숫자를 그대로 매수인 부담 0원으로 받아들이면 안 됩니다.
가격도 같은 이유로 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 1,436,403,200원이지만 실거래 비교 근거 없이 이를 싸다고 평가할 수 없고, 미상 인수액까지 존재할 수 있어 실질취득액도 확정되지 않았습니다. 여기에 1층 1개호와 4층 401호의 주거 이용에 따른 위반건축물 등재·원상회복·이행강제금 가능성, 17명의 임차인·점유관계가 겹칩니다. 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 점유와 용도 리스크가 해소되기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
