서울남부지방법원 2025타경441. 서울 구로구 구로동 705-47의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 다가구주택·근린생활시설이며, 지1층과 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층은 주택으로 이용되고 있습니다. 건물은 2003.11.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이고 토지면적은 126.0㎡입니다.
권리분석의 기준점은 2011.12.15. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이후 설정된 하나은행 근저당권과 가압류·임차권등기·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차관계 역시 전입신고일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경441 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 705-47 · 서울특별시 구로구 가마산로 172 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 감정평가상 다가구주택·근린생활시설 |
| 토지 | 126.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 광대세각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 2003.11.07. 사용승인 |
| 소유자 | 김종일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,442,403,280원 / 1,442,403,280원 (신건) |
| 청구액 | 762,546,721원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2011년 국민은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2011.12.15. 접수된 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 2017년 하나은행 근저당권 2건이 설정됐고, 2024년 이후 주택임차권등기 3건, 2025년 경매개시결정과 가압류가 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차관계 — 인수 0원과 별개로 보증금 확인은 필요
현황조사·문건접수·매각물건명세서·임차권등기에서 확인되는 임차관계는 18명입니다. 모두 전입일이 2011.12.15. 이후라 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많고 우선변제 여부도 상당수 확인되지 않아, 배당액과 명도관계는 원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임태희 | 303호 | 2024.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정인 | 101호 | 2021.11.22 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장세훈 | 302호 | 2021.07.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김장미 | 202호 | 2022.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임진성 | 201호 | 2022.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김두영 | 301호 | 2022.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조승천 | 203호 | 2023.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백승주 | 401호 | 2023.04.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은진 | 미상 | 2018.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박찬재 | 501호 | 2024.10.16 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임동엽 | 미상 | 2024.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송이 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강홍연 | 미상 | 2024.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유승지 | 미상 | 2022.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고현희 | 미상 | 2023.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양기섭 | 302호 | 2020.04.27 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권미지 | 202호 | 2023.02.06 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준복 | 401호 | 2022.08.19 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,442,403,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,824,033원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 242,000,000원 | 242,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 250,582,836원 | 250,582,836원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 272,996,411원 |
신건 매각가 가정에서는 채권자 총 청구액 1,152,582,836원이 전액 배당되고 272,996,411원이 소유자에게 잔여하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 건축물 용도 — 현황과 대장 차이를 확인
감정평가상 현재 이용상태는 지1층·1층이 근린생활시설, 2~4층이 주택입니다. 그런데 매각물건명세서에는 2~4층에서 건축물대장상 용도와 실제 현황 용도가 서로 다르다고 명시되어 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 개웅중학교 남동측 인근으로 다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 126.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 도로접면은 광대세각입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 도로에 접합니다.
- 공시지가. 4,434,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 회차별 자금·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,442,403,280원 | 1,152,582,836원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,153,922,624원 | 1,139,983,398원 | 12,599,438원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 923,138,099원 | 911,506,718원 | 241,076,118원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 이 계산은 임차인 최우선변제와 당해세를 반영하지 않은 배당 추정이므로 실제 배당 결과를 그대로 보장하는 수치는 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2011.12.15. 국민은행 근저당권과 매각물건명세서의 최선순위 설정일자를 원본으로 대조합니다.
- 임차보증금 확인. 보증금이 미상인 점유자가 많으므로 최신 명세서에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 최우선변제 확인. 배당 추정에 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 소액임차인 해당 여부를 확인합니다.
- 점유관계 확인. 101호부터 501호와 점유부분 미상 임차관계가 함께 나타나므로 실제 사용 호실과 현재 점유자를 대조합니다.
- 용도 차이 확인. 2~4층의 건축물대장상 용도와 현황 용도가 다르므로 이용·수익 및 향후 행정상 쟁점을 확인합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함된다는 점을 매각목록과 감정평가서로 확인합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 표시사항을 확인합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”과 “현장 확인 불필요”는 다르다
이 사건은 권리 순서만 놓고 보면 기준이 분명합니다. 2011년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차관계의 전입일은 모두 그 이후여서 제공된 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 신건 매각가에서는 등기상 채권도 전액 배당되는 구조입니다.
그러나 대상은 여러 호실이 실제로 사용되는 다가구주택·근린생활시설입니다. 임차관계가 18명에 이르고 보증금 미상 점유자가 다수이며, 2~4층은 대장상 용도와 현황이 다릅니다. 따라서 이 물건의 승부처는 선순위 인수권리보다 임차보증금·최우선변제·점유현황·용도 차이를 실제 서류와 현장에서 얼마나 정확하게 확정하느냐에 있습니다.
