수원지방법원 2025타경108. 시흥 건영테크노밸리 3층 334호로, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 말소기준권리는 2020.12.17. 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 157,920,000원)입니다. 이후 임의경매·강제경매·안성시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 점유관계는 완전히 비어 있지 않습니다. 권범준은 2022.07.14., (주)디자인허브는 2021.10.13. 전입·점유 자료가 확인되며 둘 다 말소기준권리인 2020.12.17.보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 날짜 관계상 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 실제 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경108 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-49, 3층334호 (정왕동,건영테크노밸리) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 소유자 | 홍경식 (2024.10.30. 매매, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 30,589,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 255,441,994원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.17. 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 157,920,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
핵심은 2020.12.17. 신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025.01.09. 신한은행 임의경매개시결정, 2025.03.13. 엔에스에셋대부 유한회사 강제경매개시결정, 2025.09.24. 안성시 압류는 모두 그보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명
| 점유자 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권범준 | 2022.07.14. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| (주)디자인허브 | 2021.10.13. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 점유자는 2명입니다. 두 점유자 모두 전입·점유일이 말소기준권리일 2020.12.17. 이후이므로 현재 확인된 순위 관계에서는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 미상입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원이지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현장 점유를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 5회 유찰, 그러나 시세 검증은 별개
감정가는 182,000,000원, 현재 최저매각가는 30,589,000원으로 감정가의 16.81% 수준입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 매우 크지만, 동일·유사 지식산업센터의 최근 실거래 자료가 없어 이 가격을 곧바로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
등기상 현 소유자 홍경식의 2024.10.30. 매매 거래가액은 140,000,000원입니다. 다만 이는 등기상 과거 취득가액일 뿐 현재 시장가를 뜻하지 않으므로, 최저가 30,589,000원과 단순 비교해 가격 메리트를 확정하는 근거로 사용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.1% 추정) | - | 950,602원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 157,920,000원 | 29,638,398원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신한은행 채권최고액 157,920,000원 중 29,638,398원이 배당되고 128,281,602원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물이며 대상은 제3층 제334호입니다. 사용승인일은 2020.10.16.입니다.
- 주위환경. 시흥시 배곧동 행정복지센터 남서측 인근으로 공장(지식산업센터)과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m 포장도로, 남동측으로 폭 약 10m 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
- 형상. 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 정방형 토지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 이력이 있어 가격 할인폭과 별개로 시장 흡수력과 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 재확인. 권범준·(주)디자인허브의 실제 사용 공간, 영업 여부, 퇴거 의사와 임대차 조건을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 두 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 30,589,000원은 감정가의 16.81%지만 최근 실거래 자료가 없습니다. 동일 건물·인근 지식산업센터 매매 및 임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·임대료·관리비. 지식산업센터는 공실 기간과 관리비가 수익성을 크게 좌우할 수 있으므로 관리주체와 현장 확인이 필수입니다.
- 용도 적합성. 현재 공장(지식산업센터) 이용 상태이므로 매수 후 실제 사용 목적이 건축·산업 관련 규제와 맞는지 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 21,412,300원, 7회 유찰 시 14,988,609원으로 내려가지만 가격 하락과 함께 환금성 위험도 다시 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 환금성 확인이 먼저”
이 사건의 등기 구조만 보면 난도가 높지 않습니다. 2020.12.17. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 점유자 2명도 기준권리 이후 전입·점유라 현재 확인된 순위관계상 대항력은 없으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 182,000,000원에서 5회 유찰돼 30,589,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 최근 실거래 자료가 없고, 용도가 공장(지식산업센터)이며 반복 유찰 이력까지 있습니다. 여기에 점유자들의 보증금·확정일자와 실제 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 낮지만, 환금성과 현장 점유 확인을 통과해야 입찰 검토가 가능한 유형입니다.
