수원지방법원 2025타경108. 시흥 배곧동 건영테크노밸리 3층 335호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.12.17. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 157,920,000원입니다. 이후 임의경매개시결정, 강제경매개시결정, 안성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에 잡힌 권범준과 (주)디자인허브의 전입일도 각각 2022.07.14., 2021.10.13.으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
권리 인수만 보면 단순하지만, 이 사건의 핵심은 가격과 환금성입니다. 감정가 182,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 30,589,000원, 감정가 대비 16.81% 수준입니다. 그러나 반복 유찰 자체가 시장의 응찰 강도가 낮았다는 신호이므로, 최저가가 크게 내려왔다는 사실만 보고 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다. 등기에는 현 소유자 홍경식의 2024.10.30. 매매 거래가액 140,000,000원이 확인되지만, 단일 과거 거래 한 건을 현재 시세 전체로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경108 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-49, 3층335호 (정왕동,건영테크노밸리) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 7층 건물 중 3층 335호 · 사용승인일 2020.10.16. |
| 소유자 | 홍경식 (2024.11.21. 소유권이전 · 2024.10.30. 매매 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 30,589,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 255,441,994원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.12.17. 신한은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 157,920,000원이며 채무자는 최승우입니다. 이후 2025.01.09. 신한은행의 임의경매개시결정, 2025.03.13. 엔에스에셋대부 유한회사의 강제경매개시결정, 2025.09.24. 안성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
임차인·점유 관계 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권범준 | 2022.07.14. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)디자인허브 | 2021.10.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 임차인 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 전입일이 말소기준 2020.12.17.보다 뒤이므로 대항력은 없으며, 매수인에게 보증금이 승계되는 것으로 계산되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 관계는 입찰 전 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 — 낮은 최저가를 ‘시세 메리트’로 단정하면 안 된다
현 소유자 홍경식은 2024.10.30. 매매를 원인으로 2024.11.21. 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 140,000,000원입니다. 현재 감정가는 182,000,000원, 5회 유찰 후 최저매각가는 30,589,000원입니다. 최저가는 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 다수 거래 대신 이 호실의 과거 거래가액 한 건만 확인되는 상황이므로 이를 곧바로 현재 시세로 치환해 “시세보다 싸다”고 결론 내리는 것은 무리입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 30,589,000원 | 29,638,398원 | 128,281,602원 |
| 6회 유찰 시 | 21,412,300원 | 20,626,879원 | 137,293,121원 |
| 7회 유찰 시 | 14,988,609원 | 14,318,814원 | 143,601,186원 |
③ 예상배당표 (매각가 30,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 950,602원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 157,920,000원 | 29,638,398원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
사건 청구액은 255,441,994원이지만 이 예상배당표의 담보채권 계산은 등기상 신한은행 근저당 채권최고액 157,920,000원을 기준으로 합니다. 현재 회차에서는 128,281,602원이 미배당되지만, 이 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아니며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 배곧동 배곧동행정복지센터 남서측 인근으로, 주변은 공장(지식산업센터)과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층 335호로 사용승인일은 2020.10.16.이며, 위생·급배수·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다. 남서측 약 20m 포장도로와 남동측 약 10m 보행자전용도로에 접합니다.
- 환금성. 현재 회차까지 5회 유찰된 이력이 있어, 최저가 수준과 별개로 실제 매수 수요와 재매각 가능성은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 권범준·(주)디자인허브 모두 후순위 전입이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 권리상 보증금 인수는 0원이나 실제 임차인 2명이 조사돼 있으므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 182,000,000원에서 30,589,000원까지 내려온 배경을 현장 상태, 이용수요, 점유관계와 함께 점검하세요.
- 미배당과 인수 구분. 신한은행 근저당의 현재 회차 미배당 128,281,602원은 매수인 인수액이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 규제·이용 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 기재된 토지이용 제한을 실제 취득·이용 계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 가격”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.17. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며, 조사된 실제 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 훨씬 신중해야 합니다. 감정가 182,000,000원에서 5회 유찰돼 30,589,000원까지 내려왔지만, 공장(지식산업센터) 용도에 반복 유찰이 겹쳤고 현재 시세를 대표할 다수 거래 비교도 없습니다. 2024.10.30. 등기 거래가액 140,000,000원 한 건만으로 현재 최저가를 “시세보다 싸다”고 단정해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·환금성은 보수적으로 보는 C등급 물건입니다.
