서울남부지방법원 2025타경13545. 강서구 등촌동 가양역데시앙플렉스지식산업센터 11층 1103호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고 감정평가 현황도 공실입니다. 등기상 말소기준은 2022.02.22. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 720,000,000원입니다. 이후 금강종합건설주식회사와 주식회사국민은행의 가압류, 서울남부지방법원의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 끝내기 어렵습니다. 감정평가 참고사항에 따르면 인접한 1104호는 복도에서 직접 출입할 수 없는 것으로 보이며 1103호를 통해 진입할 수 있는 것으로 추정됩니다. 1103호 입찰자는 이 구조가 실제 사용·동선·점유관계에 어떤 영향을 주는지 현장에서 반드시 확인해야 합니다. 또한 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 308,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 객관적 거래 기준도 현재 제시되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13545 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 14-7 가양역데시앙플렉스지식산업센터 제11층 제1103호 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 12층 · 제11층 · 사용승인 2021.12.10. |
| 소유자 | 주식회사나눔플랜 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.02.22. 중소기업은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.06.25. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 이후 2025.11.27. 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 금강종합건설주식회사 가압류 119,649,983원과 주식회사국민은행 가압류 529,394,933원은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 308,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없어, 이 금액이 현재 시장가격 대비 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격에 대해 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 308,000,000원 | 302,888,000원 | 1,066,156,916원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 1,126,894,516원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 197,120,000원 | 193,560,320원 | 1,175,484,596원 |
유찰되면 매각가는 246,400,000원, 197,120,000원으로 내려가지만, 이것만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 시세 자료가 없는 상태에서는 각 회차 가격을 주변 지식산업센터의 실제 거래와 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 302,888,000원 |
| 2. 가압류 · 금강종합건설주식회사 | 119,649,983원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 529,394,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 5,112,000원을 제외한 302,888,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당은 1,066,156,916원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 등촌고등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 8차선, 남서측 및 남동측으로 왕복 3차선 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 토지는 준공업지역이며 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일괄, 인접토지 대비 평탄한 토지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 12층, 사용승인 2021.12.10.이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1103·1104 출입 구조 확인. 1104호가 1103호를 통해 진입하는 것으로 추정된다는 감정평가 내용을 현장에서 직접 확인하세요.
- 독립 사용 가능성 확인. 1103호의 출입문·내부 동선·벽체·공용부분 경계를 확인해 실제 독립 사용에 제약이 없는지 점검하세요.
- 임대관계 확인. 현황은 공실로 목측됐지만 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 다시 확인하세요.
- 가격 원본 대조. 실거래 시세 자료가 없어 감정가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 주변 지식산업센터 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권과 가압류, 근저당권 이전, 경매개시결정의 최신 등기상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 공과금·관리비 확인. 공실 상태라도 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수”보다 중요한 건 독립 사용성과 가격 검증
등기상 핵심 구조는 비교적 분명합니다. 2022.02.22. 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 1104호의 출입이 1103호를 통할 것으로 추정된다는 현장 구조, 임대관계 미상, 공실 상태를 확인해야 합니다. 여기에 실거래 시세 자료까지 없어 신건 308,000,000원의 가격 경쟁력도 확인되지 않았습니다. 결론은 권리 구조는 단순하지만, 현장 구조와 가격 검증 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
