서울남부지방법원 2025타경13545. 서울 강서구 등촌동 가양역데시앙플렉스지식산업센터 11층 1104호입니다. 집합건축물대장 및 현황은 공장(지식산업센터), 조사 당시에는 공실로 목측됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사나눔플랜이며, 말소기준권리는 2022.02.22. 중소기업은행의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 곧바로 안전한 물건으로 볼 수는 없습니다. 감정평가 현장조사에서는 1104호가 복도에서 직접 출입할 수 없는 것으로 보이며, 1103호를 통해 진입할 수 있는 것으로 추정된다고 명시했습니다. 즉 입찰 전 현황상 출입 구조와 1103호와의 관계를 직접 확인하지 않으면, 낙찰 후 사용·임대·처분 단계에서 문제가 될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13545 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 14-7 가양역데시앙플렉스지식산업센터 제11층 제1104호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 12층 · 사용승인 2021.12.10. |
| 소유자 | 주식회사나눔플랜 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.22. 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.08.22. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.11.27. 임의경매를 신청했습니다. 2024년 금강종합건설주식회사 가압류, 2025년 주식회사국민은행 가압류, 2026년 강서구 압류는 모두 말소기준 이후 등기로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 308,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 308,000,000원입니다. 그러나 이 물건과 비교할 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 감정가 또는 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지 여부를 수치로 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,112,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 302,888,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 금강종합건설주식회사 | 119,649,983원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민은행 | 529,394,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,112,000원을 제외한 302,888,000원이 근저당권 배당으로 계산되며, 전체 채권 미배당액은 1,066,156,916원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재돼 있고, 현황도 공장(지식산업센터)이며 조사 당시 공실로 목측됐습니다.
- 입지. 등촌고등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 북동측 왕복 8차선, 남서측 및 남동측 왕복 3차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등 각종 토지이용 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 8,001,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1104호 출입구 확인. 복도에서 1104호로 직접 들어갈 수 있는지, 실제로 1103호를 통과해야 하는지 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 1103호와의 물리적 관계. 감정평가서는 1103호를 통해 1104호에 진입하는 것으로 추정하고 있으므로 두 호실의 내부 연결 상태와 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 입찰 직전 실제 점유자를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 308,000,000원은 신건 가격입니다. 비교 실거래 근거가 없으므로 ‘감정가 대비 할인’만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 246,400,000원, 2회 유찰 시 197,120,000원으로 내려가지만 출입 구조가 해결되지 않으면 단순한 가격 하락만으로 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서·등기부·현황조사 및 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”보다 중요한 출입 구조
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되고 예상 인수금도 0원이라 권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 지식산업센터 1104호가 복도에서 직접 출입할 수 없고 1103호를 통해 진입하는 것으로 추정된다는 현장조사 내용은 입찰 판단에서 훨씬 무겁게 봐야 합니다. 현재는 신건 308,000,000원이고 비교 실거래 자료도 없으므로 가격이 저렴하다고 평가할 근거 역시 없습니다. 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보류, 출입 구조 확인은 필수. 이 물건의 승부처는 낙찰가보다 먼저 1104호의 독립적인 사용 가능성을 확인하는 데 있습니다.
