서울남부지방법원 2026타경4457. 서울 강서구 등촌동 한울에이치밸리움2차아파트 제1층 제102호로, 공부상 용도는 소매점입니다. 매각물건명세서 비고에도 집합건축물대장상 소매점으로 등재돼 있고 실지조사일 현재 공실이라고 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2020.03.24 설정된 은평신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 2,610,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 이 사건을 단순한 ‘후순위 전부 소멸형’으로 보면 안 됩니다.

첫째, 김연희는 말소기준권리보다 앞선 2020.01.21 전입으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 둘째, 매각물건명세서가 토지 관련 을구 7번 구분지상권설정등기 (2020.03.24.)를 말소하지 않고 매수인이 인수한다고 명시합니다. 금액으로 표시되는 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 이 두 권리문제까지 포함해 ‘인수 0원’으로 결론내릴 수 없는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 ‘인수권리’가 따로 있다

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김연희는 전입일이 말소기준권리일인 2020.03.24보다 빠릅니다. 그러나 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 실제 대항력이 성립하고 배당으로 회수하지 못한 보증금이 있다면 그 범위가 매수인 승계 문제로 이어질 수 있지만, 현재 자료만으로 그 금액은 산정할 수 없습니다.

조희경은 2020.03.31 전입으로 말소기준권리보다 늦고, 보증금 30,000,000원·월차임 1,700,000원으로 조사됐습니다. 제공된 권리조사에서는 대항력이 없는 후순위 임차인으로 정리돼 있습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다.

② 시세 비교 — 458,000,000원은 최근 거래기준으로도 높다

같은 건물의 제공 실거래는 총 3건입니다. 다만 대상 전용면적은 24.44㎡인데, 거래 표본은 27.19㎡·37.9㎡·52.28㎡로 대상과 면적이 직접 일치하지 않습니다. 따라서 정밀한 동일면적 비교로 볼 수는 없지만, 가격 메리트를 판단할 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 364,000,000원과 최신 거래 430,000,000원을 우선해서 볼 필요가 있습니다.

현재 최저매각가 458,000,000원은 최근 12개월 평균 364,000,000원의 125.8%입니다. 최신 거래 430,000,000원보다도 높습니다. 최근 12개월 가격 흐름은 이전보다 17.4% 높은 것으로 집계돼 상승 방향이지만, 그 점을 반영해도 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 게다가 김연희 관련 잠재 인수액까지 확인되지 않았으므로 실질취득비용은 최저가보다 낮아질 수 없고 오히려 더 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 458,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 6,980,000원을 제외한 451,020,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조이고, 전체 채권 2,824,500,000원 중 2,373,480,000원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 577,000,000원도 전액 만족되지 않습니다. 등기부에는 이 근저당권이 2026.06.24 확정채권양도를 원인으로 2026.07.14 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 내용이 기재돼 있습니다.

국세·지방세 압류 4건이 있고, 당해세에 해당하면 선순위 배당 전에 차감돼 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 아래 배당표의 금전 인수액 0원은 김연희의 보증금 미상 위험과 말소되지 않는 토지 구분지상권을 ‘0원짜리 권리’로 확정한다는 의미가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 건물명과 무관하게 대상은 근린시설이며 공부상 ‘소매점’입니다. 현장조사 당시 제102호는 공실로 기재돼 있습니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 ‘등촌역’ 북서측 인근으로, 주변에 아파트·업무시설·오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 9호선 등촌역, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.03.04 준공, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상11층 건물입니다. 기본 위생·급배수설비와 기계식 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 토지면적 496.0㎡, 평지·가로장방 형태이며 북동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 8,121,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역, 도시철도 저촉, 상대보호구역 저촉, 과밀억제권역 등으로 조사돼 있습니다.
• 물건상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 한울에이치밸리움2차아파트는 16세대 규모이며, 대상은 주거호가 아닌 1층 소매점형 근린시설입니다. 제공 실거래도 대상 24.44㎡와 직접 면적이 일치하지 않아 주거형 물건처럼 단순 시세 비교하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수한다고 명시한 1토지 을구 7번 구분지상권설정등기의 내용과 대상 범위를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
• 김연희 보증금 확인. 2020.01.21 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금·확정일자와 현재 점유상태가 확인되기 전에는 승계액을 0원으로 잡지 않는 것이 안전합니다.
• 공실 여부 재확인. 감정 비고상 현재 공실이지만 임차인 조사에는 2명이 기재돼 있습니다. 현장 점유와 전입 유지 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 가격 비교 대상 확인. 최근 12개월 평균 364,000,000원과 최신 거래 430,000,000원은 참고 가치가 있으나 대상 24.44㎡와 거래면적이 직접 일치하지 않습니다. 그럼에도 신건 458,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
• 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.07.14 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다. 최신 등기부와 배당관계를 대조해야 합니다.
• 유찰 후에도 권리는 별도 검토. 1회 유찰 366,400,000원, 2회 유찰 293,120,000원으로 가격은 내려가지만 구분지상권과 선순위 전입 문제는 별도로 남습니다.

맺으며 — “가격도 권리도 신건에서 서두를 이유가 없다”

이 사건은 말소기준 이후 압류·가압류가 많다는 사실 자체보다, 말소되지 않는 토지 구분지상권과 말소기준보다 빠른 김연희의 전입이 핵심입니다. 김연희의 보증금이 확인되지 않아 실질 인수금액을 확정할 수 없고, 명세서상 구분지상권은 매수인이 그대로 인수합니다.

가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 458,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 364,000,000원의 125.8%이고 최신 거래 430,000,000원보다 높습니다. 실거래 면적이 대상과 직접 일치하지 않는다는 한계까지 감안하면, 현재 단계에서 가격 메리트를 높게 평가하기보다 권리 확인이 우선입니다. 현재 결론은 ‘가격도 보수적, 권리도 추가 확인 필수’입니다.