서울남부지방법원 2026타경4457. 등촌동 한울에이치밸리움2차아파트 제1층 제104호로, 사건상 용도는 근린시설이고 집합건축물대장에는 소매점으로 등재되어 있습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 520,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 김진식이고, 2020.03.24 은평신용협동조합이 채권최고액 2,610,000,000원의 근저당권을 설정했으며 이것이 말소기준권리입니다.
일반적인 후순위 압류·가압류만 보면 구조는 단순해 보이지만, 이 사건은 두 가지를 별도로 봐야 합니다. 첫째, 말소기준보다 먼저 전입한 김연희의 보증금이 확인되지 않았습니다. 둘째, 매각물건명세서에는 별도등기와 관련된 1토지 을구 7번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 즉 금액으로 표시된 인수액과 실제 권리 인수 여부를 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4457 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 648-11 한울에이치밸리움2차아파트 제1층 제104호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 공항대로59가길 10 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 소매점 |
| 소유자 | 김진식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 520,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 577,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 있다
말소기준은 2020.03.24 설정된 은평신용협동조합의 근저당권입니다. 이보다 앞선 2020.01.21 김연희 전입이 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘확정된 대항력 임차인’으로 단정할 수는 없습니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 보증금이 확인되지 않은 만큼 매수인이 승계할 수 있는 금액도 현재는 산정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연희 | 2020.01.21 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 조희경 | 2020.03.31 | 30,000,000원 / 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 조희경은 2020.03.31 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 김연희는 선순위 전입이라는 사실 자체가 핵심입니다. 보증금이 미상이므로 최저가가 내려간다고 해서 매수인의 실질취득비용이 같은 비율로 내려간다고 단정해서도 안 됩니다.
말소기준 이후에는 국·서울특별시·강서구의 압류와 서울보증보험주식회사의 194,500,000원 가압류가 이어집니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이나, 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
2026.07.14에는 기존 을구 1번 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 말소기준의 기준일 자체는 2020.03.24로 유지해 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 1건 기준 최저가가 174.5%
단지 면적 매칭 거래는 1건입니다. 2025.07 전용 27.19㎡, 4층이 298,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균 역시 이 한 건의 298,000,000원입니다. 대상 면적 기준은 29.4㎡로 매칭되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 27.19㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 298,000,000원 |
현재 최저가 520,000,000원은 이 최근 거래 기준의 174.5%입니다. 표본이 1건뿐이므로 이것만으로 대상 근린시설의 적정가를 단정하는 것은 어렵지만, 적어도 제공된 최신 거래 자료를 기준으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 김연희의 선순위 전입 보증금이 미상이라 실제 금전 부담이 추가될 가능성까지 남아 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 520,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,600,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 은평신용협동조합 | 2,610,000,000원 | 512,400,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 194,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,804,500,000원 중 예상 배당은 512,400,000원이고, 미배당은 2,292,100,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 김연희의 보증금이 미상인 상태이므로 이 표의 ‘금액상 매수인 인수 0원’을 실제 최종 인수액 확정으로 해석하면 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 520,000,000원 | 512,400,000원 | 2,292,100,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 416,000,000원 | 409,440,000원 | 2,395,060,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 332,800,000원 | 327,340,800원 | 2,477,159,200원 |
가격만 보면 1회 유찰 시 416,000,000원, 2회 유찰 시 332,800,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건은 최저가 하락을 곧바로 실질취득비용 하락으로 받아들여서는 안 됩니다. 김연희의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 승계가 발생할 경우 추가 부담이 생길 수 있고, 구분지상권은 유찰 여부와 무관하게 매수인이 인수하는 권리입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 등촌역 북서측 인근으로 아파트·업무시설·오피스텔·다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 등촌역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 편입니다.
- 용도. 사건 용도는 근린시설이고 집합건축물대장상 소매점으로 등재되어 있습니다. 평가 당시 대상 일괄 물건 중에는 공실 및 미용실 이용이 조사됐습니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 8,121,000원/㎡, 토지면적 496.0㎡이며 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도시철도 저촉, 상대보호구역 저촉, 과밀억제권역, 원추표면구역 등 각종 규제가 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상11층 건물이며 기본적인 위생·급배수설비와 기계식 주차장설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김연희 임대차 원본 확인. 2020.01.21 전입은 말소기준보다 선순위입니다. 보증금·확정일자·점유 및 배당요구 여부를 확인하기 전에는 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 구분지상권 내용 확인. 1토지 을구 7번 구분지상권설정등기는 매수인 인수사항입니다. 등기 목적·범위·존속기간과 실제 이용 제한을 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당분이 있으면 선순위 배당으로 반영될 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.07.14 을구 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최신 채권관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 12개월 면적 매칭 거래는 298,000,000원 1건뿐이고 현재 최저가는 그 기준의 174.5%입니다. 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 근린시설 환금성 확인. 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설·소매점이므로 실제 임대수요와 상가 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차·별도등기 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 권리 확인이 먼저다
이 물건은 단순히 “신건 5.20억짜리 등촌역 인근 물건”으로 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 제공된 최근 거래는 298,000,000원 1건이고 현재 최저가는 그 기준의 174.5%입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 김연희의 2020.01.21 전입이 있고 보증금·확정일자가 미상이며, 별도등기의 구분지상권은 매각 후에도 존속해 매수인이 인수합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”보다 먼저 선순위 전입자의 실제 임대차 금액과 구분지상권의 부담을 확정하는 것입니다. 그 두 가지가 해소되지 않는 한 실질취득비용을 최저가만으로 계산할 수 없고, 현재 가격자료 역시 가격 가점을 줄 수 있는 수준이 아닙니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 필요한 고위험 검토형입니다.
