의정부지방법원 2026타경92. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 2층 244호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정요항표상 이용상태는 도시형공장(지식산업센터)입니다. 등기상 현재 소유자는 김보람이며, 2024.08.16 소유권이전등기가 접수됐습니다. 말소기준권리는 2022.09.14 설정된 주식회사국민은행 근저당권 544,800,000원입니다.
현재 배당 가정에서는 매각대금 315,000,000원 중 집행비용 5,210,000원을 제외한 309,790,000원이 근저당권에 배당되고, 235,010,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 그 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 등기에는 같은 양주옥정듀클래스1 제2층 제265호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경92 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 2층 244호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 도시형공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김보람 · 2024.08.16 소유권이전 · 2024.01.18 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프케이2603유동화전문유한회사(양도전:주식회사국민은행) / 391,452,241원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.14 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 544,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
2022.08.03 신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.09.14 서정한 명의 소유권이전과 같은 날 주식회사국민은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.08.16 김보람에게 소유권이 이전됐고, 2026.05.14 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 315,000,000원, 시세 검증은 보류
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 315,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 이 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 315,000,000원 | 309,790,000원 | 235,010,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 297,128,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 346,822,400원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 252,000,000원, 201,600,000원으로 내려가지만 근저당권의 미배당액은 각각 297,128,000원, 346,822,400원으로 커집니다. 그럼에도 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격 자체의 적정성은 별도의 거래 근거 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 544,800,000원 | 309,790,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 544,800,000원 중 309,790,000원이 배당되고 235,010,000원이 미배당입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 옥정1동행정복지센터 북동측 인근이며, 아파트 단지·업무시설·지식산업센터·근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 지하철 1호선 덕정역이 있으며, 인근에 노상 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 2022.07.27 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기설비, 시스템 냉·난방설비, 승강기설비, 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 내외로 포장도로가 개설되어 있고 북동측·남동측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 사용주체와 점유상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 무인창고 간판 확인. 건물 외부의 ‘미니멀라이프’, ‘아이엠박스’ 무인창고 간판과 본건 244호의 실제 사용관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에는 같은 건물 제2층 제265호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 근거 확인. 신건 315,000,000원이 실제 거래 수준보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 감정가와 같다는 이유만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 직전 변동사항을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 점유는 아직 확인할 것이 있다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.14 국민은행 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오상 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 남아 있고, 건물 외부에 무인창고 간판이 있다는 기재도 있습니다. 가격 면에서도 신건 최저가 315,000,000원을 시장가격과 직접 비교할 거래 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 점유는 재확인, 가격은 보류입니다.
