의정부지방법원 2026타경92. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 제2층 제265호입니다. 사건상 용도는 ‘대지’로 분류돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형공장(지식산업센터)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 275,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 핵심은 2022.09.14 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 544,800,000원이고, 제2층 제244호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리가 되며, 2026.05.14 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경92 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 2층 265호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 도시형공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 김보람 · 2024.01.18 협의분할에 의한 상속, 2024.08.16 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 경매개시 채권자 | 에프케이2603유동화전문유한회사(양도전: 주식회사국민은행) |
| 청구금액 | 391,452,241원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 없다
2022.08.03 신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.09.14 서정한에게 소유권이 이전된 직후 같은 날 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.08.16 김보람에게 상속을 원인으로 소유권이 이전됐고, 2026.05.14 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후 별도의 압류·가압류는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 275,000,000원, 시세 판단은 유보
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 275,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로 이 금액을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘비싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 여부와 가격 매력도를 분리해서 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가격 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 275,000,000원 | 270,350,000원 | 274,450,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 328,680,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 372,064,000원 |
유찰될수록 매각대금은 275,000,000원에서 220,000,000원, 176,000,000원으로 낮아지지만 근저당권자의 미배당은 반대로 증가합니다. 이 미배당은 채권자의 회수 부족분이고, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,650,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 544,800,000원 | 270,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 275,000,000원 가정 시 집행비용 4,650,000원을 제외한 270,350,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당 기준 미배당은 274,450,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정1동행정복지센터 북동측 인근으로, 주변에 아파트 단지·업무시설·지식산업센터·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 지하철 1호선 덕정역이 있으며, 인근 노상 버스정류장 이용이 가능해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 2022.07.27 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 전기, 시스템 냉·난방, 승강기, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 내외로 포장도로가 개설돼 있고 북동측·남동측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되며, 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 토지. 공시지가 1,263,000원/㎡, 토지면적 15,735.1㎡이며 토지이용상황은 주상기타, 지형은 평지입니다.
- 현장 메모. 건물 외부에 ‘미니멀라이프’, ‘아이엠박스’라는 무인창고 간판이 있는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 검증. 현재 최저가는 감정가 100%인 275,000,000원입니다. 실거래 비교가 확인되지 않은 만큼 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 점유자, 사업자등록, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 양주옥정듀클래스1 제2층 제244호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 채권양도 경위를 원등기와 경매기록에서 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지로 분류돼 있지만 감정 이용상태는 도시형공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용·임대 가능 범위와 관리규약을 확인하세요.
- 현장 이용상태 확인. 건물 외부 무인창고 간판이 기재돼 있으므로 해당 호의 실제 점유·영업·창고 이용 여부는 현장에서 구분해 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수를 구분. 현재 근저당 미배당 274,450,000원은 채권자 미회수액이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 필요”
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2022.09.14 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 최저가는 감정가와 같은 275,000,000원이고, 실거래 비교가 확인되지 않아 가격 매력도를 높게 평가할 근거는 없습니다.
여기에 감정평가상 임대관계 미상, 이용상태는 도시형공장(지식산업센터)이라는 점이 겹칩니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 가격은 유보, 점유관계는 재확인입니다. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다 275,000,000원이 실제 임대수익과 거래가치에 부합하는지를 확인한 뒤 응찰 여부를 정하는 편이 이 사건의 핵심입니다.
