부산지방법원 2024타경6211. 부산 연제구 연산동 연산역유성해네스타워 104호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 감정평가서에는 철근콘크리트구조 지하2층·지상22층 건물 내 지하1층 비104호로 기재되어 있고, 해당 지하1층이 서측 도로 기준으로는 현황 1층이라고 설명되어 있습니다.
권리의 핵심은 가격표보다 임차관계입니다. 말소기준권리는 2023.04.17 금정농업협동조합의 근저당권 1,560,000,000원인데, 강승훈(스타동물병원)은 2014.12.15부터 지하1층 비104호를 점유한 것으로 조사됐습니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 우선변제권 없이 보증금 30,000,000원이 매수인에게 전액 인수되는 것으로 배당 시뮬레이션에 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6211 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로230번길 81, 1층근린생활시설104호 (연산동,연산역유성해네스타워) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 감정평가서상 지하1층 비104호, 서측 도로 기준 현황 1층 |
| 소유자 | 주식회사유성종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금정농업협동조합 / 1,374,404,962원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.17 근저당권 · 금정농업협동조합 · 채권최고액 1,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차보증금은 별도
등기부만 보면 말소기준인 2023.04.17 근저당 이후 설정된 2024.08.16 근저당권과 2024.12.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016년 신탁과 2018년 강제경매, 2024년 신용보증기금 가압류는 이미 말소됐습니다. 다만 등기부가 정리된다고 임차관계까지 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건은 말소기준보다 먼저 점유한 임차인이 있어 매수인 인수가 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 확정 인수·한 명은 미상
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강승훈(스타동물병원) | 지하1층 비104호 | 2014.12.15 | 30,000,000원 | 1,320,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 해당 없음 |
| 유성부 | 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가 + 확인 인수 30,000,000원
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 208,000,000원 | 30,000,000원 | 238,000,000원 | 1,422,192,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 166,400,000원 | 30,000,000원 | 196,400,000원 | 1,463,209,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,120,000원 | 30,000,000원 | 163,120,000원 | 1,496,023,680원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 현재 낙찰가보다 큰 형태는 아니므로 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 대신 각 회차의 낙찰가에 확인된 인수액 30,000,000원이 더해집니다. 다만 위 금액에는 유성부의 미상 보증금이 포함되지 않았으므로 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 인수 · 강승훈(스타동물병원) 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 204,288,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 66,480,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,712,000원을 제외한 204,288,000원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 채권 전체 미배당액은 1,422,192,000원입니다. 강승훈의 보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연서초등학교 남서측 인근이며, 부근은 업무시설·근린생활시설·위락시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·3호선 환승역 연산역이 있어 제반 교통상황이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설로 등재돼 있으며, 감정평가서상 건물 내 지하1층 비104호입니다. 다만 서측 도로 기준으로는 해당 지하1층이 현황 1층입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 상업용 토지이며 토지면적 1,397.7㎡, 공시지가 4,151,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역과 방화지구에 포함됩니다.
- 접근·설비. 공로에 접해 차량 진출입이 가능하고 주차시설이 있으며, 공용 위생·급배수·승강기·소방·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강승훈 보증금 인수. 입찰가에 30,000,000원을 반드시 더해 실질취득액을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 최소 238,000,000원입니다.
- 유성부 점유 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금과 점유개시 시점을 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 호실 표기 확인. 도로명 주소는 1층근린생활시설104호이고 감정평가서 구조는 지하1층 비104호입니다. 서측 도로 기준 현황 1층이라는 설명까지 함께 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 감정가나 실질취득액의 시장 적정성을 판단하기 어렵습니다. 근린생활시설의 실제 임대수익과 주변 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 채권 규모 착시 주의. 신청채권 청구액은 1,374,404,962원이고 담보채권 총액은 매각대금을 크게 웃돌아 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 채권 미배당이 크다는 사실이 매수인의 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.08억 낙찰”이 아니라 “최소 2.38억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 승부처는 말소되는 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금입니다. 강승훈(스타동물병원)은 대항력이 인정되는 구조라 30,000,000원이 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 신건 최저가 208,000,000원은 실질적으로 최소 238,000,000원의 취득비용으로 읽어야 합니다. 더구나 유성부는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성이 닫히지 않았습니다.
현재 회차는 감정가 100%의 신건이고 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 그러므로 최저가가 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차권과 실질취득비용의 불확실성이 큰 사건입니다. 결론은 “등기 소멸은 명확, 임차 인수는 무겁고 추가 위험은 미상”입니다.
