부산지방법원 2024타경6211. 유성해네스타워 지하1층 비104호입니다. 공부상 이용상태는 근린생활시설이고, 감정평가서에는 본건이 속한 지하1층이 서측 도로 기준으로는 현황 1층이라고 기재되어 있습니다. 권리분석의 출발점은 2023.04.17. 금정농업협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 추가 근저당권과 경매개시결정, 국세 및 부산진구 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “등기상 후순위 권리가 지워진다”는 사실만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 강승훈(스타동물병원)의 전입일은 2014.12.15.로 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 1,320,000원이고, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 없는 구조로 정리되어 있습니다. 배당에서 회수되는 보증금이 없으므로 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6211 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포대로 170, 지하1층 비104호 (전포동, 유성해네스타워) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 지하2층 지상22층 건 내 지하1층 비104호 |
| 소유자 | 주식회사유성종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 692,000,000원 / 692,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,374,404,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
말소기준은 2023.04.17. 금정농업협동조합 근저당권입니다. 2024.08.16. 추가 근저당권, 2024.12.12. 임의경매개시결정, 2025.08.29. 국 압류, 2026.01.06. 부산진구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 두 근저당권은 2024.12.27. 확정채권양도를 원인으로 2025.02.07. 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강승훈(스타동물병원) | 지하1층 비104호 | 2014.12.15 | 30,000,000원 | 1,320,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 30,000,000원 인수 |
보증금 30,000,000원은 현재 최저가 692,000,000원보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 회차에서는 692,000,000원 + 30,000,000원 = 722,000,000원이 실질취득액입니다. 1회 유찰 시에는 매각가 553,600,000원에 같은 인수액 30,000,000원이 남고, 2회 유찰 시에도 매각가 442,880,000원에 인수액 30,000,000원이 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 봐야 한다
유성해네스타워의 최근 거래 12건이 확인되지만, 본건 비교 기준 면적은 157.95㎡인 반면 거래사례 면적은 20.96㎡~30.55㎡이고 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 아래 거래를 본건의 동일 면적 직접 시세로 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 다만 제공된 가격지표 자체로 보면 최근 12개월 평균은 87,000,000원, 최신 거래는 147,000,000원이고, 현재 최저가 692,000,000원은 최근 12개월 평균의 795.4%입니다. 여기에 임차보증금 30,000,000원까지 인수하므로 실질취득액은 722,000,000원으로 더 높아집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 30.55㎡ | 18 | 147,000,000원 |
| 2025.06 | 22.06㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2025.06 | 30.55㎡ | 15 | 147,000,000원 |
| 2025.05 | 25.49㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2025.04 | 22.06㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 2025.01 | 22.06㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2025.01 | 25.49㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.01 | 22.06㎡ | 22 | 77,000,000원 |
| 2025.01 | 22.06㎡ | 11 | 71,000,000원 |
| 2024.10 | 22.06㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2024.10 | 22.06㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 20.96㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 87,000,000원 |
최근 12개월 평균은 전체 평균 84,833,333원보다 높고, 최근 거래 구간의 추세도 과거보다 11.1% 상승한 것으로 집계되어 있습니다. 하락장을 전제로 가격을 후하게 볼 근거는 없습니다. 무엇보다 거래 면적이 본건과 현저히 달라, 이 표에서 확인할 수 있는 결론은 “본건이 싸다”가 아니라 직접 비교 가능한 시세 표본이 부족하고, 제공 지표상 최저가가 관측 거래수준보다 현저히 높다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 692,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,320,000원 |
| 인수 · 강승훈(스타동물병원) 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 682,680,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 66,480,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 채권 합계는 1,626,480,000원이고, 예상 배당액은 682,680,000원, 미배당은 943,800,000원입니다. 임차보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으며, 본건이 속한 지하1층은 서측 도로 기준 현황 1층으로 보고되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상22층 규모이며 공용 위생·급배수, 승강기, 소방, 기계식 주차설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 1,177.3㎡, 공시지가 7,315,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업기타, 형상은 부정형입니다.
- 도로. 공로에 접하고 차량 진출입이 가능하며, 도로접면은 광대소각으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 광로2류에 접합니다.
- 위치 기재 확인. 물건 주소는 부산진구 전포동이지만 감정요항표의 위치 및 주위환경에는 연제구 연산동, 연서초등학교 및 연산역 인근으로 기재되어 있어 입찰 전 감정평가서 원본의 대상물건 표시와 위치 기재를 반드시 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 공부상 근린생활시설이고 임차인이 영업 중인 구조이므로 주거용 집합건물과 같은 방식으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 회차별 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 692,000,000원 | 30,000,000원 | 682,680,000원 | 943,800,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 553,600,000원 | 30,000,000원 | 545,664,000원 | 1,080,816,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 442,880,000원 | 30,000,000원 | 436,051,200원 | 1,190,428,800원 |
유찰되어 매각가가 낮아져도 임차보증금 인수액 30,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 단순 최저매각가가 아닌 매각가 + 인수보증금으로 자금계획을 세워야 합니다. 현재 회차에서는 722,000,000원, 1회 유찰 시에는 553,600,000원에 30,000,000원을 더한 부담, 2회 유찰 시에도 442,880,000원에 30,000,000원을 더한 부담이 발생합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 반영. 입찰가 외에 강승훈(스타동물병원) 보증금 30,000,000원을 별도 인수하는 조건으로 계산하세요.
- 임대차 원본 확인. 전입일 2014.12.15., 보증금 30,000,000원, 월차임 1,320,000원, 확정일자 미확인 상태를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
- 현황 층수 확인. 공부상 지하1층이지만 서측 도로 기준 현황 1층으로 보고되어 있으므로 출입동선·가시성·영업가치를 현장에서 확인하세요.
- 시세 표본 주의. 최근 거래 면적이 본건 비교 기준 면적과 일치하지 않습니다. 87,000,000원 평균을 본건 시세로 곧바로 적용하지 말고 동일 용도·유사 면적의 별도 거래를 확인해야 합니다.
- 위치 기재 대조. 물건 주소와 감정요항표의 주변환경 위치 기재가 서로 다르므로 감정평가서 대상표시·사진·도면을 반드시 대조하세요.
- 세금·관리비. 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 배당에서 당해세가 미치는 영향과 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “최저가 6.92억”이 아니라 “실질취득 7.22억”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 간단합니다. 말소기준 이후 등기권리는 대부분 소멸하지만, 2014.12.15.부터 대항력을 갖춘 임차인 1명의 보증금 30,000,000원이 남습니다. 따라서 현재 신건에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 최저가 692,000,000원이 아니라 722,000,000원입니다.
가격 면에서도 보수적으로 봐야 합니다. 제공된 최근 12개월 거래 평균은 87,000,000원, 최신 거래는 147,000,000원이지만 면적이 20.96㎡~30.55㎡로 본건 비교 기준 157.95㎡와 일치하지 않습니다. 즉 정확한 동일 조건 시세는 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 그렇다고 현재 가격이 싸다는 결론으로 갈 수도 없습니다. 제공 지표상 최저가만으로도 최근 12개월 평균의 795.4%이고, 실질취득은 그보다 더 높습니다. 선순위 임차보증금 인수, 비교 시세의 면적 불일치, 근린생활시설이라는 용도 특성까지 확인해야 하는 사건이므로 신건에서의 가격 매력은 낮게 평가하는 것이 타당합니다.
