창원지방법원 2026타경20185. 경상남도 의령군 궁류면 압곡리 494 소재 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 경주시 수산업협동조합의 강제경매 신청으로 진행되며, 청구금액은 15,100,182원입니다. 현재 소유자는 이진혁이고, 건물 등기에는 근저당권 없이 가압류 3건과 강제경매개시결정이 등재되어 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2022.07.07 대한민국의 가압류입니다. 이후 삼성카드 주식회사와 하나캐피탈주식회사의 가압류, 경주시 수산업협동조합의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 이 사건의 가장 큰 변수는 채권자들의 등기 순위가 아닙니다. 일부 토지가 사실상 타인 소유 건축물의 부지로 사용되고 있고, 정확한 지적경계도 불분명하다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 토지 이용 위험은 남는다

말소기준은 갑구 3번 대한민국 가압류(27,044,100원)입니다. 삼성카드 주식회사 가압류 5,085,400원, 하나캐피탈주식회사 가압류 39,061,880원 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 근저당권은 등재되어 있지 않습니다.

등기상 권리 소멸과 별도로 토지에 존재하는 타인 소유 건물의 점유·사용관계는 확인이 필요합니다. 임차인으로 등재된 사람은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이를 근거로 모든 점유자 또는 제3자의 권리가 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다.

② 가격과 현황 — 할인율보다 토지의 실사용 가능성이 중요하다

감정가는 53,641,500원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 37,549,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.

향후 유찰가격은 회차별 계산 시나리오입니다. 실제 매각기일·최저가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 별도의 취득세·등기비용·측량비·시설 정비비 등은 포함하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,549,000원 가정)

현재 회차의 계산상 채권 총액은 86,291,562원, 채권자 예상배당 합계는 36,473,118원입니다. 미배당은 49,818,444원으로 추정됩니다. 특히 경매신청채권자인 경주시 수산업협동조합의 예상배당이 0원으로 산정되는 구조입니다.

위 배당표는 제공된 추정 배당 시나리오를 표시한 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 가압류 채권 사이의 실제 배당 순위와 안분, 조세채권의 법정기일·교부청구, 집행비용 및 기타 우선채권에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권자에 대한 배당이 없다는 추정만으로 실제 무잉여 여부나 경매 진행 결과를 확정할 수 없습니다.

④ 입지·토지 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의령군 궁류면 압곡리 압곡1리 마을회관 서측 인근 및 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택·농경지·자연림이 혼재하며 일부는 순수산림지대입니다.
• 교통. 일부 토지와 그 부근까지 차량 접근이 가능하고 교통사정은 보통입니다. 다만 일련번호 4번은 차량 접근이 불가능해 이용상 불편이 있습니다.
• 접근로. 목록 1번 토지는 지적도상 맹지이지만 목록 3번 토지를 통해 접근할 수 있는 것으로 조사되었습니다. 실제 통행 가능성과 법적 권원은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 단독주택은 목조 기와지붕 단층 구조이며 공가 상태입니다. 전기·수도 설비가 있으나 현재 단전·단수 상태로 조사되었습니다.
• 소재불명 건물. 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층 단독주택 42.2㎡와 부속사 21.6㎡·13.4㎡는 소재불명으로 감정평가에서 제외되었습니다.
• 토지 경계. 목록 1번과 3번의 인접 지적경계가 불분명합니다. 경계복원측량과 실제 점유·건축물 위치 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역과 함께 일부 토지는 농림지역·임업용산지, 생산관리지역·준보전산지 등에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 접도구역 등의 제한도 확인됩니다.
• 토지 지표. 대지 356.0㎡, 공시지가 36,600원/㎡, 평지·부정형, 도로접면 세로한면(가)로 표시됩니다.
• 환금성. 농촌 지역 단독주택·토지와 산림 성격의 토지가 결합된 물건입니다. 경계 불분명, 타인 소유 건물, 접근 제약, 단전·단수 상태를 고려하면 일반적인 주거용 아파트보다 재매각과 활용 가능성 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지적경계 측량. 압곡리 494와 495번지의 실제 경계, 각 건축물의 위치 및 점유 면적을 확인해야 합니다. 측량 전에는 활용 가능한 토지 범위를 단정하지 마세요.
• 타인 소유 건물 확인. 종중 재실과 타인 소유 제시외 건물 3동의 건축물대장·등기·사용권원·점유자 등을 확인하고, 철거·인도 가능성을 법률적으로 검토해야 합니다.
• 매각 범위 대조. 일괄매각에 포함된 제시외 건물 2-1~2-4와 매각 대상이 아닌 타인 소유 건물을 명확히 구분하세요.
• 주택 현황 확인. 공가·단전·단수 상태이므로 실제 구조 상태와 설비 복구 가능성, 수선에 필요한 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 소재불명 건물 확인. 감정평가에서 제외된 단독주택 42.2㎡와 부속사 21.6㎡·13.4㎡의 존재 여부 및 공부 정리 필요성을 확인해야 합니다.
• 통행과 접근성. 목록 1번의 맹지 문제 및 목록 4번의 차량 접근 불가 상태를 확인하고, 실제 통행로에 대한 권원을 검토해야 합니다.
• 이용 제한 검토. 계획관리지역·농림지역·생산관리지역, 산지 관련 규제, 가축사육제한구역, 접도구역 등을 토지별로 구분해 원하는 용도로 사용할 수 있는지 확인하세요.
• 배당과 진행 여부 확인. 신청채권자 예상배당이 0원으로 산정되어 있으므로 실제 채권 순위·배당 가능성·무잉여 판단 및 매각 진행 상태를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 주변 유사 토지·노후주택의 실제 거래와 자유롭게 사용할 수 있는 면적을 기준으로 입찰가를 산정하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건물 및 토지 등기사항증명서·지적도·건축물대장을 대조하고 필요하면 현장 측량과 전문가 검토를 진행하세요.

맺으며 — “등기가 지워져도, 땅의 문제는 남는다”

이 사건은 가격 할인과 권리 소멸만으로 판단하기 어려운 부동산입니다. 감정가 53,641,500원에서 1회 유찰되어 최저가 37,549,000원까지 내려왔고, 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 토지 경계 불분명, 타인 소유 종중 재실과 건물 3동, 지적도상 맹지, 차량 접근 제한, 공가 및 단전·단수라는 실질적인 문제가 겹쳐 있습니다.

현재 시세를 비교할 만한 거래 근거도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 더욱이 신청채권자 예상배당이 0원으로 산정되므로 실제 배당구조와 매각 진행 여부도 확인해야 합니다.

등기상 인수는 0원, 실물 위험은 높음. 가격 매력은 미확인. 현장 측량과 타인 소유 건물의 권리관계를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 단순히 다음 회차에서 가격이 더 내려간다고 해도 토지 사용 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.