창원지방법원 2026타경20185. 의령군 궁류면 압곡리 소재 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 이진혁이고, 근저당권은 없습니다. 말소기준은 2022.07.07. 대한민국의 가압류 27,044,100원이며, 뒤이어 삼성카드 주식회사 가압류 5,085,400원, 하나캐피탈주식회사 가압류 39,061,880원과 경주시 수산업협동조합의 강제경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리분석 기준으로 이들 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 등기가 단순하다고 해서 물건 자체가 단순한 것은 아닙니다. 목록 1·3번 토지는 인접 토지와 경계가 불분명해 정확한 현황과 지적경계 확인에 측량이 필요하고, 목록 1번 토지는 지적도상 맹지입니다. 또 목록 3번 토지는 인접한 압곡리 495번지 일부와 함께 일단의 대로 이용되면서 타인 소유 재실과 제시외건물 3동, 비석이 양 지상에 걸쳐 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 궁류면 압곡리 494 · 경상남도 의령군 궁류면 청정로6길 12-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 이진혁 |
| 감정가 / 최저가 | 53,641,500원 / 53,641,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주시 수산업협동조합 / 15,100,182원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 주택 현황 | 단독주택 · 현황 공가 · 전기설비·수도설비 있으나 단전·단수 |
| 토지 참고 | 확인된 토지 정보 356.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2022.07.07. 갑구 3번 대한민국 가압류입니다. 이후 삼성카드 주식회사와 하나캐피탈주식회사의 가압류, 경주시 수산업협동조합의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 현장 리스크 — 이 물건의 진짜 권리분석
- 토지 경계. 목록 1·3번은 인접 토지와 경계가 불분명해 정확한 현황과 지적경계 확인을 위해 지적측량이 필요한 것으로 기재돼 있습니다.
- 맹지 문제. 목록 1번 토지는 지적도상 맹지이나 목록 3번 토지를 통해 접근할 수 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 2-1, 2-2, 2-3, 2-4는 일괄매각에 포함됩니다.
- 소재불명 건물. 목록 2번의 시멘트블럭조 스레이트 지붕 단층 단독주택 42.2㎡와 부속사 21.6㎡·13.4㎡는 소재불명으로 감정평가에서 제외됐습니다.
- 타인 건물. 목록 3번 토지 대부분은 타인 소유인 안악 이씨 재실로 이용 중이며, 인접 압곡리 495번지와 걸쳐 타인 소유 제시외건물 3동과 비석 등이 소재합니다.
- 점유·임대. 확인된 임차인은 없으나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 주택은 현황 공가로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,641,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,365,547원 |
| 갑구 3번 가압류 · 대한민국 | 27,044,100원 | 27,044,100원 |
| 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,085,400원 | 5,085,400원 |
| 갑구 5번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 39,061,880원 | 20,146,453원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 경주시 수산업협동조합 | 15,100,182원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 86,291,562원 중 52,275,953원이 배당되고, 34,015,609원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 경주시 수산업협동조합의 청구액 15,100,182원은 현재 회차 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 현장 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 53,641,500원 | 52,275,953원 | 34,015,609원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 42,913,200원 | 41,740,762원 | 44,550,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 34,330,560원 | 33,312,610원 | 52,978,952원 | 0원 |
유찰되면 최저가는 낮아지지만, 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 점은 가격이 내려가도 경계 불분명·맹지·타인 건물·소재불명 건물이라는 현장 조건은 사라지지 않는다는 것입니다. 따라서 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 압곡1리 마을회관 서측 또는 남서측 인근으로 단독주택·농경지·자연림이 혼재하며 일부는 순수산림지대입니다.
- 교통. 목록 1·3·5·6은 본건 또는 인근까지 차량접근이 가능하나, 목록 4는 차량접근이 불가하고 교통사정이 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 단독주택은 목조 기와지붕 단층이며 현황 공가입니다. 전기설비·수도설비가 있으나 단전·단수 상태입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·농림지역·생산관리지역 등이 포함되고, 가축사육제한구역·임업용산지·준보전산지·접도구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 정보는 지목 대, 평지, 부정형, 세로한면(가), 공시지가 36,600원/㎡입니다.
- 환금성. 단독주택·농경지·산림이 혼재하고 일부 차량접근 제한과 경계·타인 건물 문제가 함께 있어 일반 주거용 부동산보다 현장 확인 부담이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지적측량. 목록 1·3번과 압곡리 495번지 사이의 실제 경계를 현장에서 측량해 타인 건물의 침범·중첩 범위를 확인하세요.
- 재실·제시외건물. 목록 3번의 안악 이씨 재실과 타인 소유 제시외건물 3동, 비석의 소유관계와 점유 근거를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 2-1·2-2·2-3·2-4가 매각에 포함되는 범위와 감정평가 대상 범위를 원본에서 대조하세요.
- 소재불명 건물. 감정평가에서 제외된 42.2㎡·21.6㎡·13.4㎡ 건물의 실제 존재 여부와 공부 정리 상태를 확인하세요.
- 접근로. 지적도상 맹지인 목록 1번의 목록 3번 경유 접근이 법적·사실상 지속 가능한지 확인하세요.
- 단전·단수. 주택이 공가이면서 단전·단수 상태이므로 재사용 비용과 시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임대·점유. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 경계를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준인 대한민국 가압류 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 중심은 등기부가 아니라 현장입니다. 목록 1·3번의 불분명한 경계, 지적도상 맹지, 감정에서 제외된 소재불명 건물, 그리고 목록 3번과 압곡리 495번지에 걸친 타인 소유 재실·제시외건물이 동시에 존재합니다.
실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 53,641,500원이 시장 대비 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수는 0원, 현장 리스크는 반드시 별도 검증”으로 정리하는 것이 맞습니다. 측량과 점유·건물 소유관계를 정리하지 않은 채 가격만 보고 접근하기에는 확인할 변수가 많습니다.
