대전지방법원 2025타경1665. 가양동 ‘행복한가’ 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 2022년 8월 31일 소유권보존과 동시에 대전동부새마을금고 명의의 근저당권들이 설정됐고, 그중 을구 1번 채권최고액 900,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 임차권·경매개시결정·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적으로는 최저가가 35,672,000원까지 낮아져 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 확인되지 않은 점유관계와 토지 별도등기입니다. 특히 110,000,000원 보증금 임차권자가 보이지만, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없으므로 이 보증금이 낙찰자에게 그대로 승계되는 ‘대항력 인수형’은 아닙니다. 반면 별도의 점유 기록은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1665 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층 501호 · 비래서로26번길 43 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인 2022.08.18 · 28세대 |
| 소유자 | 구덕희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 35,672,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 769,974,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.08.31 근저당
말소기준은 2022.08.31 접수된 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당권(채권최고액 900,000,000원)입니다. 같은 날 을구 2번 600,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 을구 3번 660,000,000원 근저당권은 말소기준 뒤 순위로 매각 소멸 판정입니다. 2025.03.07 임의경매개시결정과 2025.12.04 북대전세무서장 압류도 말소기준 이후 권리입니다.
등기에는 이후 을구 1번·3번 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 확정채권양도에 따라 이전된 기록이 있습니다. 원래 근저당권들은 공동담보목록이 붙어 있어 채권최고액이 이 개별 호실 감정가보다 크게 잡혀 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 110,000,000원 보증금은 대항력 없음
| 성명 | 점유 / 용도 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최소연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2022.09.03 확정 2022.09.07 전입 2022.09.15 배당요구 2024.12.10 | 110,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
최소연의 임대차계약일은 2022.09.06, 점유개시는 2022.09.03, 확정일자는 2022.09.07, 주민등록일은 2022.09.15입니다. 모두 말소기준권리인 2022.08.31 근저당권보다 늦습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 큰 110,000,000원이어도, 이 임차인의 보증금 때문에 실질취득가가 110,000,000원으로 고정되는 구조는 아닙니다.
③ 가격·유찰 구조 — 34.3% 할인만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
감정가는 104,000,000원, 현재 최저매각가는 35,672,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰된 상태이고, 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
다만 이 사건에는 가격 판단에 직접 사용할 수 있는 동일 면적의 구체적인 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 65.7% 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 가점을 줄 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고 사건 용도는 근린시설로 잡혀 있어, 일반 아파트와 같은 방식으로 환금성을 가정하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,042,096원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 900,000,000원 | 34,629,904원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 660,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권총액 1,560,000,000원 중 34,629,904원이 배당되고, 미배당은 1,525,370,096원입니다. 신청채권 769,974,420원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가양중학교 북서측 인근이며 아파트·다세대주택·단독주택·상가주택·근린생활시설·교회 등이 혼재합니다. 도시형생활주택으로서 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일 2022.08.18. 급탕·급배수·화재탐지·소화·가스·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 553.0㎡, 제2종일반주거지역이며 서측·남측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·중점경관관리구역 등에 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)이고, 공부와 현황은 대체로 부합하는 것으로 평가됐습니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조·설비·이용상태는 건축물현황도·외부관찰·탐문 등에 의존했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 별도등기의 권리종류·순위·매각 후 부담 여부를 토지등기부와 매각물건명세서에서 직접 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’으로 표시된 주거 점유 기록의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 계약서를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 최소연 임차권. 전입 2022.09.15로 말소기준 2022.08.31보다 늦어 대항력은 없지만, 배당요구와 임차권등기 내용을 원문과 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 35,672,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 입찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 유사 도시형생활주택의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 일반 아파트와 동일한 매수층·대출·매도기간을 전제하지 마세요.
- 공동담보 확인. 근저당권들에 공동담보목록이 표시돼 있으므로 개별 호실만 보고 채권최고액의 경제적 의미를 단순 해석하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 104,000,000원짜리 물건이 35,672,000원까지 내려와 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석은 할인율로 끝나지 않습니다. 최소연의 110,000,000원 보증금은 대항력이 없어 현재 계산상 승계되지 않지만, 별도의 점유 기록은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 토지 별도등기까지 있습니다.
실거래 비교수치도 확인되지 않은 상태이므로 35,672,000원을 ‘시세보다 싼 가격’이라고 단정할 근거는 없습니다. 3회 유찰이라는 시장 신호와 원룸형 도시형생활주택의 환금성을 함께 봐야 합니다. 이 물건의 결론은 “주요 임차권은 후순위지만, 미상 점유와 토지 별도등기 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
