대전지방법원 2025타경1665. 대전 동구 가양동 ‘행복한가’ 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 구덕희이며, 2022년 8월 31일 소유권보존과 같은 날 대전동부새마을금고 명의의 근저당권들이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번, 채권최고액 900,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 36,015,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 확인된 실거래 비교값이 없어 이 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 권리 측면에서는 미상 점유 정보와 토지 별도등기를 먼저 해소해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1665 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층 502호 · 대전광역시 동구 비래서로26번길 43 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 · 사용승인 2022.08.18 |
| 소유자 | 구덕희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 36,015,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 769,974,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 별도 확인 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.08.31 근저당
말소기준은 2022.08.31 설정된 대전동부새마을금고의 을구 1번 근저당권 900,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권 660,000,000원도 매각으로 소멸하는 구조이며, 을구 2번 근저당권 600,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.03.07 임의경매개시결정과 2025.12.04 국의 압류도 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인 — 한 명은 후순위, 한 건은 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정누리 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.10.06 | 2022.10.04 | 있음 · 2024.10.10 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 · 점유 범위 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
정누리는 임대차계약일 2022.10.01, 확정일자 2022.10.04, 전입·점유개시일 2022.10.06로, 말소기준권리인 2022.08.31 근저당보다 늦습니다. 따라서 정누리의 임차보증금 100,000,000원은 대항력 없는 후순위 임차권으로, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액에는 반영되지 않습니다.
반면 ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유 정보는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 이 경우 대항력을 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰이 ‘시세 할인’을 뜻하진 않는다
감정가 105,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 36,015,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 25,210,500원, 5회 유찰 시 17,647,350원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 1,525,033,270원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 1,535,643,289원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17,647,350원 | 16,929,698원 | 1,543,070,302원 | 0원 |
행복한가는 28세대, 사용승인일 2022.08.18의 건물이며 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 확인된 최근 실거래 금액이 없어 36,015,000원이 시장가 대비 저렴한지 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 가점해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,270원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 900,000,000원 | 34,966,730원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 660,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,560,000,000원 중 현재 회차 예상 배당은 34,966,730원, 미배당은 1,525,033,270원입니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가양중학교 북서측 인근이며 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건물은 2022.08.18 사용승인됐습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 토지. 553.0㎡ 대지이며 제2종일반주거지역, 도시지역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와 현황은 대체로 부합하며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 확인된 최근 실거래가 없어 현재 최저가의 시장 적정성을 직접 검증하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. “토지 별도등기 있음”의 구체적인 권리 내용과 매각 후 처리 여부를 반드시 등기부와 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. ‘기사항전’으로 표시된 주거 점유 정보의 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 정누리 임차권 구분. 100,000,000원이라는 보증금 규모만 보고 인수형으로 오해하지 않아야 합니다. 전입일 2022.10.06은 말소기준 2022.08.31보다 늦습니다.
- 최저가 할인율 과신 금지. 감정가 대비 34.3%라도 실거래 비교값이 없으므로 시세보다 싸다고 단정하지 않아야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 단지 경매 평균 유찰횟수도 3.0회입니다. 수요·가격·권리·점유 상태를 현장에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조·설비·이용상태는 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등을 기준으로 확인됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
표면만 보면 감정가 105,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 36,015,000원까지 내려온 사례입니다. 정누리의 100,000,000원 임차권도 말소기준권리보다 후순위라 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 확인되지 않은 주거 점유 정보가 한 건 있고, 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 명시돼 있습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 36,015,000원이 실제 시장가보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 가격은 크게 내려왔지만, 권리 확인은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 입찰 판단의 선행조건은 별도등기와 미상 점유를 원문에서 해소하는 것입니다.
