대전지방법원 2025타경503209. 세종 반곡동 비오케이아트센터 2층 208호로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정 당시 현재 공실로 조사된 근린시설입니다. 감정가 267,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가는 44,875,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81% 수준이지만, 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서에는 “대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨”이라고 적혀 있습니다. 즉 가격보다 먼저 대지권 상태와 향후 정리 가능성을 확인해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2020.01.08. 설정된 유구농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 디에이테크놀로지 근저당, 조선호 근저당, 이덕영 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2025.12.22. 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따라 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503209 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 2층 208호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 국책연구원3로 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 6층 건물 내 2층 208호 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 44,875,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 333,007,497원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 확인 불가 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 대지권은 별도 확인
현재 말소기준은 2020.01.08. 유구농업협동조합 근저당권 400,400,000원입니다. 2019.04.01. 세종중앙농업협동조합 근저당권 5,520,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 디에이테크놀로지 6,000,000,000원 근저당, 조선호 500,000,000원 근저당, 이덕영 61,561,179원 가압류, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유/용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경숙 | -- | 2024.10.08 | 미상 | 미상 | 2025.12.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김경숙의 전입신고일은 2024.10.08.로 말소기준일인 2020.01.08.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 2025.12.22. 배당요구는 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 5회 유찰이지만 시세 비교 자료는 없다
감정가 267,000,000원에서 현재 최저매각가는 44,875,000원으로, 감정가의 16.81% 수준입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 31,412,499원, 7회 유찰 시 21,988,749원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 16.81%니까 시세보다 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 제2종근린생활시설로 현재 공실이고, 이미 5회 유찰된 데다 대지권 미등기 문제가 함께 있으므로 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,207,750원 |
| 2. 근저당 · 유구농업협동조합 | 400,400,000원 | 43,667,250원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,875,000원 가정 시 집행비용 1,207,750원을 제외한 43,667,250원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 6,918,293,929원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2층 208호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정 당시 현재 공실입니다.
- 입지. 세종특별자치시 반곡동 국토연구원 동측 인근으로 상업시설·공공시설·주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 석재붙임마감 및 패널마감, 창호는 샷시창호이며 공용 위생·급배수설비와 승강기가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이고 토지는 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다.
- 도로. 주변으로 중로에 접하고 토지의 도로접면은 중로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설·공실 상태인 데다 5회 유찰된 물건으로, 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원인부터 확인. 대지권 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다고 명시되어 있습니다. 토지등기부·분양계약·대지사용권 취득 경위와 향후 대지권 등기 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가에 대지권 가격 포함. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으므로, “대지권이 없으니 건물만 싸게 산다”는 식의 단순 계산은 금물입니다.
- 임차인 보증금 확인. 김경숙은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당과 명도관계 확인을 위해 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정 당시 제2종근린생활시설 208호는 공실입니다. 현재 점유 상태가 달라졌는지 현장 확인이 필요합니다.
- 근린시설 수익성 확인. 예상 임대료·공실기간·관리비·부가세 처리·업종 제한 등 상가 특유의 비용과 운영 조건을 별도로 계산해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 5회 유찰이 단순 가격 문제인지, 대지권·공실·상권·관리 상태 등 복합 요인인지 현장과 서류로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있어 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다
이 물건의 등기권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.01.08. 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 김경숙의 전입도 2024.10.08.로 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 계산상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 44,875,000원이고 인수액은 0원입니다.
하지만 여기서 곧바로 “감정가 267,000,000원짜리를 44,875,000원에 사니 싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 이 사건은 대지권 미등기이고 유무 자체가 확인되지 않으며, 해당 호실은 제2종근린생활시설·공실입니다. 이미 5회 유찰됐고 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 추가 할인 여부보다 대지권을 실제로 확보·등기할 수 있는지, 그리고 근린시설로서 실제 임대·재매각이 가능한지를 확인하는 데 있습니다. 등기상 인수는 낮지만, 물건 자체의 불확실성은 높습니다.
