44,419,000원
대전지방법원 2025타경503209. 세종 반곡동 비오케이아트센터 주건축물제1동 3층 313호입니다. 용도는 아파트가 아니라 근린시설이며, 감정평가 내용상 313호는 집합건축물대장에 제1종근린생활시설(의원)로 기재되어 있습니다. 다만 평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 등기상 소유자는 주식회사인사이트플러스이고, 종전 명칭은 주식회사비오케이랜드입니다.
권리의 기준점은 2020.01.08. 설정된 유구농업협동조합 근저당권 400,400,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 주식회사디에이테크놀로지 근저당, 조선호 근저당, 해당 근저당 압류, 이덕영 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차·점유 부분은 별도로 봐야 합니다. 특히 전입일 자체가 확인되지 않은 점유 항목은 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503209 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 3층 313호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원) · 폐문으로 내부 확인 불가 |
| 소유자 | 주식회사인사이트플러스 (종전 명칭 주식회사비오케이랜드) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 44,419,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유구농업협동조합 / 333,007,497원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2020.01.08. 유구농업협동조합의 채권최고액 400,400,000원 근저당권입니다. 2019.04.01. 세종공주축산업협동조합의 6,000,000,000원 근저당권은 이미 말소된 권리이고, 이후 권리는 기준권리보다 후순위입니다. 2025.12.22.에는 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다.
| 임차인·점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경숙 | 2024.10.08 | 미상 | 2025.12.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
김경숙의 전입일은 2024.10.08.로 말소기준권리 2020.01.08.보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 별도로 확인되는 “점포” 항목은 사용이 주거로 표시되어 있으면서 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 이 항목은 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 보증금과 전입 시점이 확인되기 전까지 매수인 승계 가능성을 0으로 단정해서는 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 항목은 없습니다.
② 가격·유찰 — 4회 유찰로 감정가 24%
감정가는 185,000,000원이고 현재 최저매각가격은 44,419,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차는 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 31,093,299원(감정가 17%), 6회 유찰 시 21,765,309원(감정가 12%)으로 제시되어 있습니다.
다만 낮은 감정가 대비 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 본건은 근린시설이고, 확인 가능한 동일 물건군의 실거래 가격을 근거로 한 시세 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 가점해서는 안 됩니다. 현재 가격의 핵심은 “얼마나 떨어졌는가”보다 왜 4회 유찰됐는지와 미상 점유·대지권 문제를 해소할 수 있는지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,199,542원 |
| 2. 근저당 · 유구농업협동조합 | 400,400,000원 | 43,219,458원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디에이테크놀로지 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조선호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이덕영 | 61,561,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,419,000원 가정 시 집행비용 1,199,542원을 제외한 43,219,458원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 권리는 배당을 받지 못합니다. 채권자 총 미배당액은 6,918,741,721원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 반곡동 국토연구원 동측 인근. 주변은 상업시설·공공시설·주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 313호는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)로 기재되어 있으나, 평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 6층 건물 내 3층 313호이며, 공용 위생·급배수설비와 공용승강기가 구비되어 있습니다.
- 토지. 가장형 토지로 문화집회시설 및 근린생활시설 등의 건물부지로 이용 중이며, 주변으로 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·예정지역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점포 점유자의 전입 시점 확인. 전입일이 확인되지 않아 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”입니다. 주민등록·현황조사·명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 김경숙과 별도 점유 항목 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 미상 점유자의 보증금과 대항력이 결합되면 배당모형상 인수 0원과 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
- 313호 현황 확인. 공부상 의원이지만 감정 시 폐문이어서 내부 확인이 되지 않았고, 별도 점유 항목에는 사용이 주거로 표시되어 있습니다. 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권은 미등기이고 유무를 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으므로 토지권원과 향후 등기 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가 24%까지 내려왔지만, 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 말고 점유·대지권·근린시설 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 성격 확인. 후순위 근저당의 채권최고액이 매우 크고 현재 매각가에서는 대부분 미배당입니다. 이는 후순위 권리가 매수인에게 그대로 승계된다는 의미는 아니지만, 배당관계 원문은 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 중요한 것
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 185,000,000원짜리 근린시설이 4회 유찰돼 최저가 44,419,000원, 감정가의 24%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다.
등기상 말소기준은 2020.01.08. 유구농업협동조합 근저당으로 비교적 명확하고, 김경숙은 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 문제는 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 “점포·주거” 점유 항목과 대지권 미등기·유무 불명입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 미상 점유자의 대항력이 확인되기 전까지 이를 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
가격은 크게 내려왔지만 권리 확인은 아직 끝나지 않았습니다. 이 사건은 낮은 최저가에 먼저 반응하기보다, 점유자와 대지권을 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 유형입니다.
