대전지방법원 2025타경503956. 대전 유성구 장대동 금수빌딩 1동 2층 201호의 근린시설입니다. 공부상 201호의 이용은 근린생활시설(일반음식점)이지만, 현황은 사무실로 인테리어된 통칭 ‘PhiloSpace’이며 폐문중으로 조사됐습니다. 감정가는 13.8억원이었으나 4회 유찰돼 현재 최저가는 331,338,000원입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2018.06.20. 설정된 고산농업협동조합의 채권최고액 900,000,000원 근저당권입니다. 2021년 같은 조합의 240,000,000원 근저당권, 2025년 주식회사 아이비에스앤티의 30,763,790원 가압류, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 인수 0원과 실제 점유자 인수위험 0원은 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503956 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 장대동 331-8 금수빌딩 1동 2층201호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(일반음식점) · 현황 사무실(통칭 ‘PhiloSpace’)로 인테리어, 폐문중 |
| 소유자 | 주식회사필로스페이스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,380,000,000원 / 331,338,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,016,113,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2002.10.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유권리는 미확정
2016.10.14. 주식회사필로스리얼티가 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 이후 상호가 주식회사필로스페이스로 변경됐습니다. 현재의 말소기준은 2018.06.20. 고산농업협동조합 근저당권 900,000,000원입니다. 그 뒤의 고산농업협동조합 추가 근저당권 240,000,000원, 주식회사 아이비에스앤티 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 임차인 10명, 모두 대항력 판정 미상
| 이름 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 대전지 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 에이 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 드림텍 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 그라운 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이언스 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 젝트 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 일금컴 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 점유자는 없으므로 실제 임차인 수는 10명으로 봅니다. 그러나 10명 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않아, 우선변제 여부와 낙찰자 승계 가능 금액을 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 331,338,000원으로 감정가 1,380,000,000원의 24% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 비교할 실거래 시세 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다. 특히 이 물건은 근린시설이고 현황은 폐문중 사무실이며, 점유자 10명의 대항력과 보증금도 미확정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 331,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,438,732원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 고산농업협동조합 | 900,000,000원 | 325,899,268원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 고산농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 아이비에스앤티 | 30,763,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,170,763,790원 중 예상배당은 325,899,268원, 미배당은 844,864,522원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나 임차인 최우선변제 및 점유자 권리관계가 확정되지 않은 상태이므로 실제 인수위험을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성초등학교 남동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·상업·업무시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 유성 IC가 소재합니다.
- 건물. 철근철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2002.10.23입니다. 승강기·지하주차장·소화전·공동 위생급배수 설비가 있습니다.
- 현황. 공부상 201호는 근린생활시설(일반음식점)이지만 현황은 사무실로 인테리어된 ‘PhiloSpace’이며 폐문중입니다.
- 도로. 남동측 약 35미터 내외, 남서측 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며 유성초등학교 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 1,184.8㎡, 공시지가 2,735,000원/㎡, 상업용·평지·부정형입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 10명부터 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 각각 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현재 정보만으로는 누구도 대항력 有 또는 無로 확정할 수 없으며 모두 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 실질취득액 재산정. 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 4회 유찰 할인율만 보지 말 것. 감정가 대비 24%라는 숫자는 시세 확인과 점유권리 정리 전에는 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다.
- 현황 확인. 근린생활시설이 사무실로 인테리어돼 폐문중인 상태이므로 실제 사용·점유·명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안을 수 있나”가 먼저
이 물건은 감정가 1,380,000,000원에서 4회 유찰돼 331,338,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조라 단순해 보이지만, 실제 핵심은 점유자 10명의 권리관계입니다. 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상인 상태에서는 대항력도, 우선변제도, 매수인 인수금액도 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라 “점유관계를 확정하기 전까지 실질취득가를 모른다”가 정확한 결론입니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸 예정이지만, 근린시설이라는 용도와 폐문중 현황, 10명의 미상 점유관계가 함께 겹칩니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 D등급 사건입니다.
