대전지방법원 2025타경503956. 유성구 장대동 금수빌딩 1동 3층 301호, 용도는 근린시설입니다. 공부상 301호는 근린생활시설(의원)이고, 감정 당시 현황은 사무실로 인테리어되어 통칭 ‘PhiloSpace’로 사용된 흔적이 있으나 폐문 상태였습니다. 감정가는 490,000,000원, 현재 최저매각가는 168,070,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.

등기부만 보면 기준은 명확합니다. 2018년 6월 20일 설정된 고산농업협동조합의 채권최고액 900,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 고산농업협동조합의 추가 근저당권 240,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 주식회사 아이비에스앤티 가압류, 현재 경매개시결정과 유성구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건에는 별도로 임차인으로 기재된 11명의 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸은 명확, 임차관계는 별도

현재 소유권은 2016년 10월 14일 임의경매 매각으로 주식회사필로스리얼티가 취득했고, 이후 상호가 주식회사필로스페이스로 변경됐습니다. 2018년 고산농업협동조합 근저당권 900,000,000원이 말소기준이며, 그 뒤의 을구 11번 근저당권 240,000,000원과 갑구의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 11명 — 대항력·우선변제·승계 모두 판정 보류

보증기관 대위나 승계 신고는 없으므로 아래 11명은 중복 신고가 아닌 실제 임차인 11명으로 봅니다. 다만 모든 임차인의 핵심 요건이 미상입니다.

11명 모두 매각물건명세서에 기재되어 있으며, 전입신고일 미상·보증금 미상으로 대항력과 매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 — 3회 유찰만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없다

감정가 490,000,000원에서 현재 최저매각가는 168,070,000원으로 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 임차인 11명의 보증금 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가 168,070,000원을 실질취득가로 확정하거나, 감정가 대비 하락 폭만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

특히 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금 중 미배당액이 매수인에게 승계된다면 실제 취득 부담은 낙찰가보다 커집니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 실질취득가 계산도 보류해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,070,000원 가정)

채권 총액 1,170,763,790원 중 배당액은 164,917,020원, 미배당액은 1,005,846,770원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차인 11명의 보증금·대항력도 확정되지 않았으므로 실제 승계 위험과 동일시할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도·현황. 공부상 301호는 근린생활시설(의원)이나 현황은 사무실로 인테리어되어 통칭 ‘PhiloSpace’로 사용된 흔적이 있고 폐문중입니다.
• 입지. 유성초등학교 남동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·상업시설·업무시설·아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 유성 IC가 있습니다.
• 도로. 남동측 약 35미터 내외, 남서측 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 1,184.8㎡, 공시지가는 2,735,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 7층 건물이며 사용승인일은 2002.10.23, 승강기·지하주차장·소화전·공동 위생급배수 설비가 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
• 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 11명 전수 확인. 각 임차인의 실제 점유 여부, 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 현황조사에서 다시 확인해야 합니다.
• 대항력 선후관계. 말소기준일은 2018.06.20입니다. 각 임차인의 대항력 발생일이 이보다 빠른지 여부가 승계 위험 판단의 핵심입니다.
• 실질취득가 재산정. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 현황 용도 확인. 공부상 의원인 근린생활시설이 현황 사무실로 인테리어되어 폐문중이므로 내부 상태와 실제 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 3회 유찰 해석. 최저가가 168,070,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 임차위험과 근린시설 환금성을 함께 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 가격보다 먼저 볼 것은 11명의 임차관계”

이 물건은 감정가 490,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 168,070,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보입니다. 그러나 근린시설이라는 용도, 3회 유찰, 그리고 무엇보다 실제 임차인 11명의 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라는 조건이 겹칩니다.

등기상으로는 2018.06.20 고산농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하지만, 임차인의 대항력은 별도의 문제입니다. 현재 자료만으로는 매수인 실질취득비용을 확정할 수 없고, 배당표상 인수 0원도 임차 위험까지 제거됐다는 의미가 아닙니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리분석은 아직 닫히지 않은 사건. 이 물건은 임차인 11명의 보증금과 대항력 선후를 모두 확인한 뒤에야 입찰가격을 논할 수 있습니다.