대전지방법원 2026타경600042. 금산군 금산읍 신대리 178-1 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 현재 소유자는 곽영수이며, 말소기준은 2014.02.20. 금산축산업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 들어온 금산인삼농업협동조합 가압류, 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 현재 배당 계산상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 감정평가 기타참고사항은 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으므로 특정 임차인의 대항력을 단정할 사안은 아니지만, 실제 점유·임대관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 신대리 178-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 곽영수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 160,209,120원 / 78,502,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산축산업협동조합 / 503,450,374원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 대표 토지 | 586.6㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 124,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2014.02.20. 설정된 금산축산업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 390,000,000원이고, 동일 근저당은 2016.07.18. 462,800,000원, 2021.06.08. 550,000,000원으로 변경등기가 이어집니다. 2025년의 가압류 2건과 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 78,502,000원으로 감정가 160,209,120원의 49% 수준입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 49%만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 78,502,000원 | 76,688,964원 | 364,804,184원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,951,400원 | 53,562,275원 | 387,930,873원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,465,980원 | 37,373,592원 | 404,119,556원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 줄고 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 제시된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 채권 미배당 규모가 아니라 실제 부동산의 현황·용도·토지 이용 제한과 외부 시세 검증을 중심으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,502,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,813,036원 |
| 1. 근저당 · 금산축산업협동조합 | 390,000,000원 | 76,688,964원 |
| 2. 가압류 · 금산인삼농업협동조합 | 7,723,972원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 43,769,176원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 441,493,148원 중 예상 배당은 76,688,964원이며, 미배당은 364,804,184원입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금산읍 신대리 ‘엄정리마을’ 북동측 인근 및 동측 근거리에 위치하며, 주택·농경지·임야가 혼재한 읍소재지 내 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 및 근거리에 시내버스승강장이 있습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브위 오지기와지붕 단층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 대표 토지. 586.6㎡의 대지로 자연녹지지역이며, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 자연취락지구에 저촉되고 배수구역·하수처리구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 다른 토지의 규제. 감정요항상 일부 토지는 보전녹지지역, 일부는 농림지역·농업진흥구역에 해당하며, 기호(9,10) 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘전’으로 이용 중입니다.
- 환금성. 주택·농경지·임야가 혼재한 농촌형 입지이고 일괄매각에 제시외 건물까지 포함되며, 이미 2회 유찰된 만큼 일반적인 주거형 물건보다 현황과 수요층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 확인. 감정가 160,209,120원에서 최저가 78,502,000원까지 내려왔지만, 동일 조건 최근 실거래 비교 없이 감정가 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 임대·점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유와 임대관계를 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각 범위에 제시외 건물이 포함되므로 현장 상태와 매각대상 범위를 정확히 대조해야 합니다.
- 용도 차이. 사건상 연립/다세대 + 토지로 분류되지만 감정상 단독주택으로 이용 중입니다. 실제 이용상태와 공부상 표시를 함께 확인하세요.
- 토지 규제. 자연녹지·보전녹지·농림지역·농업진흥구역 등 서로 다른 규제 내용과, 일부 토지의 공부상 지목과 현황 차이를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경. 2014.02.20. 설정된 말소기준 근저당은 이후 채권최고액 변경등기가 있으므로, 배당표의 390,000,000원과 등기상 변경 내용을 원본에서 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2014.02.20. 금산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 동일 조건의 최신 실거래를 확인할 수 없기 때문에 그 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다.
더구나 2회 유찰, 임대관계 미상, 일괄매각·제시외 건물 포함, 사건상 용도와 감정 이용상태의 차이, 녹지·농림지역이 섞인 토지 특성이 함께 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 현황·가격 검증이 승부처입니다. 권리상 실질취득액은 현재 계산 기준 78,502,000원이지만, 이 금액의 시장 메리트는 별도의 시세 확인 없이는 확정할 수 없습니다.
