대전지방법원 2026타경600042. 금산읍 신대리 178-1의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 최저매각가는 78,502,000원으로 감정가 160,209,120원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리구조의 기준점은 2014년 2월 20일 설정된 금산축산업협동조합 근저당입니다. 이 근저당 이후 발생한 금산인삼농업협동조합 가압류, 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 관련 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 후순위 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600042 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 신대리 178-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 소유자 | 곽영수 |
| 감정가 / 최저가 | 160,209,120원 / 78,502,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 503,450,374원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 586.6㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 124,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.02.20. 금산축산업협동조합 근저당권입니다. 최초 등기 당시 채권최고액은 390,000,000원이며, 2016.07.18. 462,800,000원, 2021.06.08. 550,000,000원으로 변경등기가 있습니다. 이후의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·회차 구조 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’는 별개
현재 최저매각가 78,502,000원은 감정가 160,209,120원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오에서는 54,951,400원(감정가 34.3%), 그 다음은 38,465,980원(감정가 24.01%)으로 내려갑니다. 다만 이 물건은 토지와 주택이 함께 묶이고 제시외 건물까지 포함되는 복합 매각이므로, 감정가 대비 할인율 자체를 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 78,502,000원 | 49% | 364,804,184원 |
| 3회 유찰 시 | 54,951,400원 | 34.3% | 387,930,873원 |
| 4회 유찰 시 | 38,465,980원 | 24.01% | 404,119,556원 |
③ 예상배당표 (매각가 78,502,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,813,036원 |
| 1. 근저당 · 금산축산업협동조합 | 390,000,000원 | 76,688,964원 |
| 2. 가압류 · 금산인삼농업협동조합 | 7,723,972원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 43,769,176원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 441,493,148원 중 76,688,964원이 배당되고, 364,804,184원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. ‘엄정리마을’ 북동측 인근 및 동측 근거리에 위치하며, 주택·농경지·임야 등이 혼재한 읍소재지 내 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 시내버스승강장이 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브위 오지기와지붕 단층 건물이며, 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 586.6㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 자연취락지구 저촉, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·배수구역·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 현황 차이. 감정평가 대상 중 기호 9·10 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 전으로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물까지 함께 매각되는 조건이므로 실제 점유·경계·건물 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2014.02.20. 금산축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조인지 등기 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 2014년 채권최고액 390,000,000원에서 2016년 462,800,000원, 2021년 550,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가라고 단정하지 말고, 토지·주택 일괄매각과 농촌형 입지의 환금성을 함께 검토해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 일부 토지는 공부상 답과 현황 전이 다르므로 토지 이용상태와 경계, 농지 관련 사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2014년 금산축산업협동조합 근저당을 말소기준으로 그 뒤의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 일괄매각·제시외 건물 포함, 농촌형 주택·토지라는 특성 때문에 단순 할인율만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다. 권리는 정리되지만, 실제 승부처는 현황 확인과 환금성을 감안한 적정 입찰가 산정입니다.
