광주지방법원 2025타경32326. 광주광역시 광산구 쌍암동 키넥스9시네마 제1동 제1층 제107호로, 공부상 근린시설이며 감정평가 이용상태는 상가입니다. 공부상 일반음식점이지만 현황은 일반 상가로 조사됐습니다. 현재 소유자는 백은천이고, 2009.11.09. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2012.10.09. 설정된 비아농업협동조합의 채권최고액 221,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2015년·2018년·2022년·2024년에 설정된 근저당권과 2025.03.19. 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 다만 등재된 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유·임대현황은 현장에서 별도로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32326 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-35 키넥스9시네마 1동 1층107호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 6층 중 1층 107호 · 공부상 일반음식점, 현황 일반 상가 |
| 소유자 | 백은천 (2009.11.09. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 59,639,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주비아농업협동조합 / 453,306,402원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2012.10.09. 비아농업협동조합의 근저당권 221,000,000원입니다. 이후 설정된 104,000,000원·60,000,000원·120,000,000원·60,000,000원의 근저당권과 2025.03.19. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 판단 — 7회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가 325,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 59,639,000원이며, 현재 회차 표기는 감정가 18%입니다. 절대금액만 보면 감정가에서 크게 낮아졌지만, 이 물건은 근린시설이고 현재 확인 가능한 실거래 비교값 없이 감정가와 최저가만 제시돼 있습니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 동일 매각물건이 이미 7회 유찰됐다는 사실 자체가 응찰 수요와 환금성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다. 상가 물건은 주거용과 달리 실제 영업 가능성, 공실·임대수요, 동선과 집객력에 따라 가격 차이가 크게 날 수 있으므로, 최저가가 아니라 실제 회수 가능한 가치를 확인하는 과정이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,639,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,473,502원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 비아농업협동조합 | 221,000,000원 | 58,165,498원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 비아농업협동조합 | 104,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 광주비아농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 광주비아농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 광주비아농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 59,639,000원을 가정하면 집행비용 1,473,502원 후 을구 4번 근저당권에 58,165,498원이 배당되고, 뒤 순위 근저당권은 0원입니다. 채권자 총 청구액 565,000,000원 중 총 배당액은 58,165,498원, 미배당은 506,834,502원입니다. 이 미배당액은 채권자의 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 키넥스9시네마(현 첨단CGB) 1동 내에 위치하며, 주위는 롯데마트·상가·빌라 등의 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과하여 교통상황은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 6층 중 1층 107호이며 상가로 이용 중입니다. 공부상 일반음식점이나 현황은 일반 상가입니다.
- 시설. 상가동 내 위생설비·화재설비·승강시설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 상가동 북측·동측·남측으로 도로에 접하고, 북측으로 지하주차장 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 국가산업단지·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·가축사육제한구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1,436,000원/㎡로 조사돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 등재된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자와 점유자를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 일반음식점, 현황 일반 상가로 조사돼 있으므로 실제 사용형태와 영업 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 감정가 325,000,000원에서 최저가 59,639,000원까지 내려온 배경을 현장 집객력·공실·임대수요 관점에서 점검해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 506,834,502원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 후속 회차 시나리오. 8회 유찰 시 매각가 47,711,200원, 9회 유찰 시 38,168,960원으로 제시돼 있으나 가격 하락만으로 투자성이 개선된다고 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 좋은 상가”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2012.10.09. 비아농업협동조합 근저당권이고, 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 325,000,000원에서 7회 유찰돼 59,639,000원까지 내려왔고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 공부상 일반음식점과 현황 일반 상가의 차이도 있습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인폭만 보고 ‘싸다’고 판단하기보다, 점유·임대수요·영업 가능성·환금성을 검증한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증입니다.
