광주지방법원 2025타경32751. 나주시 빛가람동 혁신타워 4층405호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 이윤희이며, 2015.05.12. 거래가 221,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권의 채권최고액은 444,000,000원이고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드·신용보증기금·유한회사 만호이엔씨의 가압류와 경매개시결정, 나주시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안을 구조는 아닙니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 283,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 81,143,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 특히 감정평가 이용상태에 미용실(공실), 당구장(공실) 등이 기재돼 있고 임대관계는 미상으로 조사돼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32751 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 277-1 혁신타워 4층405호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하 1층, 지상 5층 중 4층 |
| 감정 이용상태 | 미용실(공실), 당구장(공실) 등으로 이용중 |
| 소유자 | 이윤희 (2015.05.12. 거래가 221,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 81,143,000원 (5회 유찰) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) / 309,358,594원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2014.08.25. 산포농업협동조합 근저당권은 2015.05.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 기준이 되는 권리는 2015.05.12. 국민은행 근저당권입니다. 삼성카드 20,183,973원, 신용보증기금 10,058,069원, 유한회사 만호이엔씨 9,581,650원의 가압류와 이후 경매개시결정·나주시 압류는 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 5회 유찰은 확인되지만 시세 검증은 불가
현재 최저매각가는 81,143,000원으로, 경매 시나리오상 감정가의 29% 수준입니다. 6회 유찰 시 64,914,400원, 7회 유찰 시 51,931,520원으로 내려가는 시나리오도 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 같은 비교 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 크게 떨어졌다는 사실은 확인할 수 있어도, 현재 최저가가 시장가보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 상가·근린시설은 공실 여부와 임대료, 관리비, 상권 공실률 등에 따라 실제 가치 차이가 크기 때문에 5회 유찰 자체가 가격 할인 신호인 동시에 환금성 경고 신호이기도 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,860,574원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 444,000,000원 | 79,282,426원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 20,183,973원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 10,058,069원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유한회사 만호이엔씨 | 9,581,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액은 483,823,692원, 채권자 배당액은 79,282,426원, 미배당액은 404,541,266원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근이며, 상가 및 업무용 건물이 소재하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 미용실(공실), 당구장(공실) 등으로 이용중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 상업용 건부지이며 포장도로에 접합니다. 토지 현황은 평지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 대로1류·중로1류·중로2류와 접합니다.
- 공시지가. 2,556,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물설비. 공용 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원점 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 81,143,000원이 실제 시장가보다 낮은지 주변 동일·유사 상가 거래와 임대료를 직접 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 감정가 283,000,000원에서 현재 최저가까지 내려온 이유가 단순 시장가격인지, 공실·상권·물건 상태 때문인지 분리해 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고는 없지만 감정서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 감정 이용상태에 공실이 확인됩니다. 낙찰 후 즉시 임대수익이 발생한다는 전제로 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2015.05.12. 국민은행 근저당권이며, 이후 가압류·경매개시결정·나주시 압류의 매각 소멸 여부를 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 추정치이므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 어렵다”
이 사건의 장점은 명확합니다. 2015.05.12. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단의 핵심 위험은 권리보다 상품성과 가격입니다.
근린시설이 5회 유찰돼 현재 감정가의 29% 수준까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 이 가격이 실제로 싼지는 검증되지 않았습니다. 감정 이용상태에는 공실이 확인되고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 없음”과 “투자 메리트 있음”을 분리해서 판단해야 하는 사례입니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 주변 상권·임대료·공실·점유를 확인하지 않은 채 낮아진 최저가만 보고 접근하기에는 위험이 남아 있습니다.
