광주지방법원 2025타경33088. 광주 북구 동림동 645 삼익 상가동 1층 101호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 생활편익시설(상가)로 조사됐습니다. 현재 등기상 소유자는 양재선이고, 2024년 7월 11일 광주하남신용협동조합이 채권최고액 462,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정과 농협은행주식회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기부만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 임차인 전은주의 전입일은 2024.06.14로, 말소기준 근저당 설정일인 2024.07.11보다 먼저입니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 300,000원이며 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 우선변제권은 없으므로 현재 배당 시뮬레이션에서는 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동림동 645 삼익 상가동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 생활편익시설(상가) · 3층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 양재선 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 37,632,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 385,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.11. 광주하남신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 462,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금 500만원은 인수
과거 지산농업협동조합의 근저당권과 압류·2003년 임의경매개시결정은 2005년 임의경매 매각 과정에서 이미 정리됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.07.11. 광주하남신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후인 2025.06.25. 임의경매개시결정과 2025.09.10. 농협은행주식회사 가압류 30,968,168원은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전은주 | 101호 · 주거 | 2024.06.14 | 5,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
② 가격 참고 — 44.8%까지 내려왔지만 아파트 실거래와 직접 비교 금지
현재 최저매각가는 감정가 84,000,000원의 44.8%인 37,632,000원입니다. 보증금 인수 5,000,000원을 더한 실질취득은 42,632,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 크지만, 제공된 삼익 실거래 12건은 면적 52.89㎡~126.96㎡의 아파트 거래입니다. 대상 물건은 상가이므로 이 거래들을 상가의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 4 | 98,500,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2026.04 | 52.89㎡ | 18 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 126.96㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 12 | 157,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 20 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 20 | 182,500,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 132,166,666원 |
최근 12건 평균은 132,166,666원, 최신 거래는 2026.04의 98,500,000원이지만 상가 101호의 직접 비교 시세가 아닙니다. 따라서 최저가가 이 숫자들보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단에는 상가 자체의 임대·거래 현황 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,077,376원 |
| 인수 · 임차인 전은주 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 광주하남신용협동조합 | 462,000,000원 | 36,554,624원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 30,968,168원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 37,632,000원 가정. 채권총액 492,968,168원 중 36,554,624원이 배당되고 미배당액은 456,413,544원입니다. 임차보증금 5,000,000원은 배당대금에서 지급되는 것이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 동림동 소재 한울초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트철골조 판넬지붕 3층 건물 내 1층 101호이며, 외벽은 페인팅·판넬·타일붙임, 내벽은 벽지·타일붙임 마감입니다.
- 설비. 공용위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비와 에스컬레이터설비가 있으며, 에스컬레이터는 운행정지 상태로 조사됐습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 중로1류 접합, 상대보호구역 및 중점경관관리구역 관련 사항이 기재돼 있으며 공시지가는 944,200원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 37,632,000원에 선순위 임차보증금 5,000,000원을 더한 42,632,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 전은주 점유관계 확인. 2024.06.14 전입, 보증금 5,000,000원, 월세 300,000원이며 말소기준보다 선순위입니다.
- 상가·주거 사용 차이 확인. 감정평가 이용상태는 생활편익시설(상가), 임차 조사상 사용은 주거입니다. 현황 확인이 필요합니다.
- 공동담보 관계 확인. 광주하남신용협동조합 근저당에는 다른 부동산과의 공동담보가 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 관련 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 에스컬레이터는 운행정지 상태로 조사돼 있으므로 공용시설 현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.08.19입니다.
맺으며 — “44.8% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 500만원 인수
이 물건은 감정가 84,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 37,632,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최저가만 보는 입찰은 위험합니다. 선순위 대항력 임차인 전은주의 보증금 5,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 회차 실질취득은 42,632,000원입니다.
등기상으로는 2024.07.11. 광주하남신용협동조합 근저당 이후 권리가 소멸하는 구조이지만, 대상은 생활편익시설(상가)이고 임차 조사상 사용은 주거입니다. 게다가 제공된 실거래 표본은 같은 삼익의 아파트 거래여서 상가의 직접 시세 근거가 되지 않습니다. 따라서 결론은 “유찰 폭은 크지만, 권리 인수와 현황 확인 없이는 가격 메리트를 단정할 수 없는 상가”입니다.
