광주지방법원 2025타경33088. 광주광역시 북구 동림동 삼익 상가동 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활편익시설인 상가이며, 아파트 자체가 아닌 아파트단지 내 근린시설입니다.

등기부상 1998년에 설정되었던 지산농업협동조합 근저당권은 2005년 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024년 7월 11일 설정된 광주하남신용협동조합 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 농협은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 말소기준보다 앞선 2024년 6월 14일 전입한 임차인이 있습니다. 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 분류되어 있고, 예상배당에서도 보증금 전액을 매수인이 인수하도록 반영되어 있습니다. 따라서 등기부상 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 인수금액이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 남는다

광주하남신용협동조합의 근저당권 채권최고액은 462,000,000원이고, 공동담보로 광주광역시 서구 금호동 소재 로렌시아 101동 5층 501호가 기재되어 있습니다. 본건 상가의 예상배당만으로 공동담보 전체의 채권 회수 결과를 판단할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수

매각물건명세서·현황조사 및 예상배당에 따른 임차관계입니다. 실제 임차인은 1명입니다.

최저가와 실질취득금액은 다릅니다. 현재 최저가 30,106,000원에 낙찰된다고 가정하면 보증금 인수액 5,000,000원을 더한 실질취득금액은 35,106,000원입니다. 이는 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 등을 제외한 금액입니다.

③ 가격 분석 — 아파트 실거래와 상가 시세를 혼동하면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가 84,000,000원의 35.84%입니다. 감정가에 비해 큰 폭으로 낮아졌지만, 이것만으로 시장가격 대비 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다.

삼익 단지의 최근 12건 실거래 평균은 132,166,666원이며, 최신 거래는 2026년 4월의 98,500,000원입니다. 그러나 해당 거래들은 전용면적이 서로 다른 아파트 거래로, 본건인 상가동 1층 101호와 물건종류 및 면적이 일치하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 30,106,000원 가정)

집행비용 941,908원과 근저당권자 배당 29,164,092원으로 매각대금 30,106,000원이 모두 배분되는 추정입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 임차보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도의 매수인 인수금액입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수보증금은 남는다

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 최저매각가는 계속 낮아지지만, 임차보증금 인수액은 모든 회차에서 5,000,000원으로 유지됩니다.

실질취득금액 = 각 회차 최저매각가 + 임차보증금 인수액입니다. 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다. 추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 일정과 결과를 보장하지 않습니다.

신청채권자 광주하남신용협동조합의 청구액은 385,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당액 29,164,092원으로는 청구액을 충족하지 못하며, 추가 유찰 시나리오에서도 신청채권은 전액 회수되지 않는 것으로 추정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 동림동 한울초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지 내까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트철골조 판넬지붕 3층 건물 내 1층 101호입니다. 외벽은 페인팅·판넬·타일붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일붙임 마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 공용위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비와 에스컬레이터설비가 있습니다. 다만 에스컬레이터는 감정평가 당시 운행이 정지된 상태로 기재되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 상대보호구역과 중점경관관리구역에 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다. 토지 형상은 부정형이며 단지 내 포장 진입로가 개설되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 임차인 조사상 주거로 사용 중인 점은 실제 이용상태와 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 감정가 대비 큰 폭으로 유찰된 상가이며, 비교 가능한 상가 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 단지 내 상업수요, 실제 영업 가능성, 공실 위험 및 재매각 가능성을 별도로 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 상가 실거래 확인. 삼익 아파트 거래가를 상가 시세로 사용하지 마세요. 동일 상가동이나 인근 유사 상가의 실거래가격과 실제 임대료를 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
• 보증금 인수. 전은주의 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다. 실제 배당과 임차관계의 최종 상태를 매각물건명세서 등 원본으로 확인하세요.
• 임차인 점유·명도. 상가이면서 임차인의 사용 용도가 주거로 기재되어 있습니다. 실제 점유현황, 주거용 이용 여부, 계약관계와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 실질취득금액. 현재 최저가 기준 30,106,000원에 보증금 인수액 5,000,000원을 합산하면 35,106,000원입니다. 취득 부대비용과 명도비용 등은 별도로 고려해야 합니다.
• 공동담보 관계. 광주하남신용협동조합 근저당권에는 로렌시아 501호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 권리관계와 채권 변동 여부를 확인하세요.
• 상가 시설. 에스컬레이터 운행정지 상태와 승강기·급배수·소방설비의 실제 작동 및 관리 상태를 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납 여부와 관리비 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 매각기일·원본 대조. 2026.09.30. 매각 진행 여부와 최저매각가를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 36%가 상가 시세의 36%는 아니다”

이 물건의 가장 눈에 띄는 수치는 4회 유찰과 최저가 30,106,000원입니다. 감정가 84,000,000원에서 크게 내려왔다는 사실은 분명합니다. 그러나 그것이 곧 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

권리 측면에서는 2024년 광주하남신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 등기상 권리가 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 전은주의 보증금 5,000,000원을 인수해야 합니다. 최저가 낙찰 시 실질취득금액은 35,106,000원으로 계산됩니다.

가격 측면에서는 비교 가능한 상가 실거래가가 확인되지 않았습니다. 제시된 삼익 단지 아파트 평균 132,166,666원을 이 상가의 시장가격으로 적용해서는 안 됩니다. 특히 4회 유찰된 근린시설이고 주거용 점유가 기재되어 있는 만큼, 실제 이용상태와 수익성 및 환금성까지 확인할 필요가 있습니다.

결론은 가격 판단 보류입니다. 보증금 인수액은 산정할 수 있지만 상가의 적정 시세는 확인되지 않았습니다. 현재 최저가가 감정가 대비 낮다는 이유만으로 응찰하기보다, 비교 가능한 상가 거래가격과 임대수익을 확보한 뒤 실질취득금액 35,106,000원의 적정성을 검토해야 합니다.