55,300,000원
광주지방법원 2025타경34094. 광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층 205호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 상가로 이용중으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김임란이며, 2018년 6월 25일 주월새마을금고가 채권최고액 208,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 광주은행 가압류·국 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 박혜민 1명으로 조사됐습니다. 전부를 점유하고 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원이며 전입신고일은 2019.03.14입니다. 말소기준권리인 2018.06.25 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있고, 2026.01.13 배당요구도 했습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34094 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층205호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 상가로 이용중 |
| 대상 면적 | 39.85㎡ |
| 소유자 | 김임란 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주월새마을금고 / 100,522,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2018.06.25 주월새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2023.11.03 광주은행 가압류 538,481,388원, 2025.06.04 국 압류, 2025.10.22 주월새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매수인에게 별도로 넘어가는 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입신고 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜민 | 전부 | 10,000,000원 | 400,000원 | 2019.03.14 | 2026.01.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 비교 — 참고 거래자료와 대상 물건은 직접 비교하기 어렵다
제공된 거래자료는 하남부영의 60.0㎡ 거래입니다. 반면 이 경매물건은 근린시설 상가이고 대상 면적은 39.85㎡이며, 거래자료 자체도 면적 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 아래 숫자는 주변 가격 흐름을 보는 참고자료일 뿐, 상가 205호의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 구분 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 129,000,000원 | 2건 기준 · 60.0㎡ 거래 |
| 최신 거래 | 148,000,000원 | 2025.12 · 60.0㎡ · 7층 |
| 전체 12건 평균 | 136,558,333원 | 2022.05~2025.12 거래 |
| 최근 vs 과거 추세 | -6.6% | 최근 거래가격 하락 추세 |
| 경매 최저가 | 55,300,000원 | 감정가 79,000,000원의 70% |
수치만 놓고 보면 최저가 55,300,000원은 최근 12개월 평균 129,000,000원의 42.9%입니다. 그러나 이는 상가와 60.0㎡ 거래자료를 서로 비교한 비율입니다. 용도와 면적이 다르므로 이 비율을 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 가격 메리트가 크다고 단정해서는 안 됩니다. 오히려 참고 거래자료의 최근 추세가 -6.6%인 점까지 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 |
| 2. 근저당 · 주월새마을금고 | 208,000,000원 | 53,904,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 538,481,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 55,300,000원 기준 채권자 총 청구액은 746,481,388원, 예상 배당은 53,904,600원, 미배당은 692,576,788원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 55,300,000원 | 53,904,600원 | 692,576,788원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 708,868,168원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 720,272,134원 | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 실질취득가는 현재 회차 기준 55,300,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월곡동 어등초등학교 북측 인근이며, 아파트단지 중심의 공동주택과 중·소규모 근린생활시설, 학교시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 상가동까지 차량 접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제2층 205호이며, 상가로 이용중입니다.
- 도로. 아파트단지 동측은 왕복 4~5차선, 남측은 왕복 4차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 853,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매 통계. 단지 관련 평균 유찰횟수는 0.9회, 낙찰률은 50.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박혜민의 전입신고일은 2019.03.14로 말소기준보다 늦고 대항력 없음으로 판정됐지만, 배당요구·점유현황을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 상가 직접 시세 확인. 제공된 60.0㎡ 거래자료는 대상 39.85㎡ 근린시설의 직접 비교사례가 아닙니다. 상가 205호와 유사한 상가의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 조사된 임차조건은 보증금 10,000,000원·월세 400,000원입니다. 실제 계약관계와 현재 점유·영업 여부를 확인하세요.
- 유찰가만 보고 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 실제 시세 검증이 되지 않은 상태에서는 할인율 자체가 수익성을 보장하지 않습니다.
- 세금·배당 확인. 국 압류가 존재하고 예상배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.06.25 주월새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 박혜민의 전입신고는 2019.03.14로 후순위여서 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격에서는 신중해야 합니다. 감정가 79,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 55,300,000원까지 낮아졌지만, 제시된 거래자료는 60.0㎡ 거래이고 경매대상은 39.85㎡ 근린시설 상가입니다. 게다가 참고 거래자료의 최근 흐름은 -6.6%입니다. 따라서 이번 물건은 “권리 인수는 0원”이라는 점과 “가격이 싸다”는 판단을 분리해야 합니다. 권리보다는 실제 상가 시세와 임대수익 검증이 입찰가를 결정하는 핵심입니다.
