광주지방법원 2025타경34094. 광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층 210호의 근린시설입니다. 감정평가상 기호(가∼다)는 상가로 이용중이며, 본건 상가동은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 현재 감정가는 86,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 60,200,000원입니다.
권리관계의 중심은 2018.06.25 설정된 주월새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 208,000,000원이고 204호·205호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2023년 광주은행 가압류, 2025년 국의 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34094 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층 210호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 상가로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 210호 |
| 소유자 | 김임란 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주월새마을금고 / 100,522,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.06.25 주월새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 208,000,000원이며, 현재 예상배당에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 58,716,400원이 주월새마을금고에 배당되는 구조입니다. 이후 광주은행 가압류와 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 대항력은 없지만 배당관계는 원본 확인
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜민 | 전부 | 2019.03.14 | 10,000,000원 | 400,000원 | 2026.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
박혜민의 전입일 2019.03.14는 말소기준권리인 2018.06.25보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 판정되고, 현재 계산상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 미상이고 배당요구는 2026.01.13 접수돼 있으므로, 실제 배당순위는 매각물건명세서와 관련 원문을 대조해야 합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 비교표본이 맞지 않는다
하남부영 거래자료의 최근 12개월 평균은 129,000,000원, 최신 거래는 2025.12의 148,000,000원입니다. 현재 최저가 60,200,000원은 최근 12개월 평균의 46.7%로 계산됩니다. 참고표본의 최근 흐름은 이전 기간 대비 -6.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 60.0㎡ | 7 | 148,000,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2024.11 | 60.0㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 2024.09 | 60.0㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2024.04 | 60.0㎡ | 9 | 137,000,000원 |
| 2024.03 | 60.0㎡ | 7 | 144,000,000원 |
| 2023.09 | 60.0㎡ | 11 | 146,000,000원 |
| 2022.08 | 60.0㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 전체 평균 | 60.0㎡ | 12건 | 136,558,333원 |
참고 거래만 놓고 보면 최근 12개월 평균 129,000,000원은 전체 평균 136,558,333원보다 낮고, 추세도 -6.6%입니다. 따라서 비교표본 자체도 하락 흐름입니다. 본건의 실제 적정가격은 상가 210호와 유사한 면적·층·용도의 상가 거래 또는 임대수익 자료와 대조하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,483,600원 |
| 2. 근저당 · 주월새마을금고 | 208,000,000원 | 58,716,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 538,481,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상에서는 채권총액 746,481,388원 중 58,716,400원이 배당되고, 미배당액은 687,764,988원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 60,200,000원 | 58,716,400원 | 687,764,988원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 42,140,000원 | 40,981,480원 | 705,499,908원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 29,497,999원 | 28,567,035원 | 717,914,353원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 현재 계산에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 낙찰가가 내려갈수록 신청채권자 주월새마을금고의 배당액도 58,716,400원에서 40,981,480원, 28,567,035원으로 줄어들며 신청채권 100,522,730원을 충족하지 못합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월곡동 어등초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지와 중·소규모 근린생활시설 및 학교시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 상가동까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(가∼다)는 모두 상가로 이용중입니다.
- 도로. 아파트단지 동측으로 왕복 4∼5차선, 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되며, 비행안전제6구역·전통상업보존구역 등도 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 853,400원/㎡, 토지면적 27,183.3㎡이며 아파트 및 상가부지로 이용중입니다.
- 단지 참고. 하남부영은 820세대, 사용승인일은 1992.11.13입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 0.9회, 매각률 50.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 박혜민은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정되지만, 보증금 10,000,000원·월세 400,000원·배당요구 2026.01.13 및 우선변제 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2025.06.04 국 명의 압류가 있고 처분청은 해남세무서장입니다. 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있으나 실제 배당순위와 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 주월새마을금고 근저당은 204호·205호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 공동담보 관계와 배당구조를 원문에서 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격표본 구분. 60.0㎡ 주거용 실거래를 2층 상가 210호의 직접 시세로 사용하지 말고, 같은 상가동·유사면적·유사층의 상가 거래와 임대조건을 확인해야 합니다.
- 상가 점유·명도. 임차인이 전부를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2018.06.25 주월새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 박혜민의 전입은 2019.03.14로 더 늦습니다. 현재 예상에서는 매수인 인수액 0원이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 86,000,000원에서 1회 유찰돼 60,200,000원까지 내려왔고, 참고자료상 최근 12개월 평균 129,000,000원의 46.7%이지만, 그 거래는 60.0㎡ 주거용 표본이고 시세 검색 대상면적도 41.225㎡로 맞지 않습니다. 따라서 권리의 인수위험이 낮다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 분리해야 합니다. 이 물건의 입찰가는 상가 자체의 실제 거래·임대수익을 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
