서울남부지방법원 2025타경372. 금천구 시흥동 940-13을 주소로 하는 일괄매각 사건입니다. 감정요항에는 시흥동 940-13이 근린생활시설로 이용 중이고, 시흥동 940-14는 근린생활시설·주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건축물대장상 용도도 제2종 근린생활시설로 등재되어 있습니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2016.02.11. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 12,000,000원입니다. 그 이후 설정된 문래동새마을금고 근저당 1,020,000,000원, 경매개시결정, 금천구 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기보다 임차관계 확인이 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경372 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 940-13 · 서울특별시 금천구 시흥대로 94 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 건축물대장상 제2종 근린생활시설 · 일괄매각 |
| 소유자 | 노용철 |
| 감정가 / 최저가 | 1,661,880,180원 / 1,661,880,180원 (신건) |
| 청구액 | 856,999,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 말소기준권리 | 2016.02.11. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 12,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2014.01.10. 설정된 하나은행 근저당 312,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매의 말소기준은 2016.02.11. 하나은행 근저당 12,000,000원입니다. 이후 2024.07.04. 문래동새마을금고 근저당 1,020,000,000원이 설정됐고, 이 근저당은 2025.08.19. 엠씨아이대부주식회사로 이전되었습니다. 경매개시결정과 압류를 포함한 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 대항력 미상 3명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재만(핸드폰할인매장) 1층 중 일부(101호) |
미상 | 20,000,000원 1,100,000원 |
가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김향숙(박미마을,편한커피) 1층 중 102호 |
미상 | 10,000,000원 900,000원 |
가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이진용 1층 중 103호,104호(42.0000㎡) |
2019.10.23 | 20,000,000원 1,200,000원 |
없음 | 미상 | 없음 |
| 태기봉 점유부분 미상 |
2024.08.05 | 보증금 미상 차임 미상 |
없음 | 미상 | 없음 |
| 김영숙 1층 (51.3000㎡) |
2017.07.11 | 10,000,000원 600,000원 |
없음 | 미상 | 없음 |
| (주)한국식품산업기술진흥원(대표 노용철) 302호(33.0000㎡) |
2017.04.20 | 보증금 미상 300,000원 |
없음 | 미상 | 없음 |
| 정은영 지층 B01호(67.0500㎡) |
2015.09.09 | 5,000,000원 660,000원 |
대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 편한 주거 |
미상 | 0원 표기 차임 미상 |
가능·미상 | 미상 | 없음 |
정은영은 2015.09.09. 전입으로 말소기준일 2016.02.11.보다 앞섭니다. 배당표에서도 “대항력 有 · 우선변제권 無”로 판단되어 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 신건 낙찰가 1,661,880,180원만 보고 취득원가를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,661,880,180원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,018,802원 |
| 인수 · 임차인 정은영 보증금 | 5,000,000원 | 매수인 인수 5,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 문래동새마을금고 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 610,861,378원 |
정은영 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 집행비용·근저당·소유자 잔여의 합계는 매각가 1,661,880,180원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,661,880,180원 | 0원 | 610,861,378원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,329,504,144원 | 0원 | 281,809,103원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,063,603,315원 | 0원 | 18,567,282원 | 5,000,000원 |
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 시흥동 940-13은 근린생활시설로 이용 중이고, 시흥동 940-14는 근린생활시설·주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 시흥동 940-13은 시멘벽돌조·목조, 지상 1층 건물로 사용승인일은 1966.10.20.입니다. 시흥동 940-14는 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 3층으로 사용승인일은 1993.11.09.입니다.
- 입지. 금산초등학교 북서측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·연립·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 시흥동 940-13은 차량 접근이 용이하고, 시흥동 940-14는 차량 접근이 불편한 편이며 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 용도지역. 시흥동 940-13은 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 광로1류에 접합니다. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 건축물대장상 제2종 근린생활시설로 등재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정은영 인수액. 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있으므로 응찰가와 별도로 취득원가에 더해야 합니다.
- 박재만·김향숙 확인. 각각 보증금 20,000,000원·10,000,000원이 있으나 전입일 미상입니다. 말소기준일 2016.02.11. 이전 대항요건 취득 여부를 확인해야 합니다.
- 편한 확인. 주거 점유로 기재되어 있고 전입일이 미상입니다. 보증금 0원 표기와 보증금 확인 필요 내용이 함께 있으므로 원본 대조가 필요합니다.
- 후순위 임차인. 이진용·태기봉·김영숙·(주)한국식품산업기술진흥원은 확인된 전입일이 말소기준일 이후라 대항력이 없습니다.
- 일괄매각 범위. 감정요항에 시흥동 940-13과 940-14가 함께 기재되어 있으므로 각 토지·건물·점유부분의 실제 매각 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 기준으로 임차인의 전입일·보증금·배당요구·점유부분을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소보다 임차인 확인이 먼저”
이 사건의 말소기준은 2016.02.11. 하나은행 근저당 12,000,000원으로 분명합니다. 기준권리 이후의 담보권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기부 흐름 자체는 어렵지 않습니다. 그러나 실제 임차인은 8명이고, 정은영은 말소기준보다 앞선 2015.09.09. 전입으로 대항력 있음이 확인되어 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수합니다.
더구나 박재만·김향숙·편한은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 따라서 현재 신건의 확인된 실질취득 최소액은 1,666,880,180원이지만, 이 금액을 최종 취득원가로 확정할 단계는 아닙니다. 등기는 비교적 단순하지만 임차관계는 미완결. 이 사건의 핵심은 응찰가를 낮추는 것보다 먼저, 대항력 미상 3명의 실제 권리를 확정해 인수액의 상한을 잡는 것입니다.
