서울남부지방법원 2025타경372. 서울특별시 금천구 시흥동 940-13 소재 경매물건입니다. 물건 용도는 대지 + 토지로 표시되어 있고, 감정평가상 건물은 근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 건축물대장상 제2종 근린생활시설이라는 내용이 기재되어 있습니다.

권리관계의 출발점은 2016.02.11 설정된 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권보다 먼저 전입한 정은영 임차인이 존재하고, 보증금 전액이 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 따라서 단순히 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸한다는 점만으로 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

여기에 상가·주거·법인 점유가 혼재한 임대차 관계와 일부 미확인 보증금까지 겹쳐 있습니다. 말소되는 권리와 매수인이 실제로 부담할 점유·임대차 문제를 구분하는 것이 이번 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인이 남는다

등기상 2014.01.10 하나은행 근저당권(채권최고액 312,000,000원)은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 이번 분석에서는 제공된 말소기준권리인 2016.02.11 하나은행 근저당권(채권최고액 12,000,000원)을 기준으로 후순위 권리를 판정합니다.

2024.07.04 설정된 문래동새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,020,000,000원이며, 2025.08.19 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전이 등기되었습니다. 해당 권리와 이후의 경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 확정된 인수와 미상 위험 분리

현황조사와 매각물건명세서 등에서 임차·점유 관련 8건이 확인됩니다. 보증기관 대위변제·승계로 표시된 건은 없으나, 일부 이름과 상호의 관계 및 실제 점유 구획에 중복 가능성이 있으므로 실체 확인이 필요합니다.

대항력 판정은 제시된 전입일과 말소기준일에 따른 판정입니다. 상가 점유자의 사업자등록, 인도, 임대차계약 및 확정일자 등 실제 권리 성립요건은 별도 확인이 필요합니다. 우선변제 미상은 우선변제권이 있다는 의미가 아닙니다.

③ 가격·실질취득 — 감정가 할인과 시세 할인을 구별

최저매각가는 1,329,504,000원으로 감정가 1,661,880,180원의 약 80%입니다. 다만 이는 어디까지나 감정가 대비 비율이며, 최근 실거래 시세에 비해 20% 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

이 사건은 근린생활시설과 주거 이용 부분이 혼재하고, 일괄매각 범위 확인도 필요합니다. 따라서 단순 아파트 실거래 평균을 적용하는 방식보다 해당 토지·건물의 구성, 임대차 현황, 실제 이용상태에 맞는 매매사례로 가격을 평가해야 합니다. 현재 확인되는 금액만으로 시세보다 싸다거나 유찰 후 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.

각 회차의 실질취득 기준액은 매각가에 확인된 정은영 보증금 5,000,000원을 더한 금액입니다. 실제 인수 범위 확정 전의 잠정 수치이며 세금·부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,329,504,000원 가정)

현재 최저가 기준 추정 배당에서는 근저당 관련 채권액 합계 1,032,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 281,808,960원이 남는 것으로 계산되어 있습니다. 반면 정은영의 보증금은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인의 최우선변제·다른 우선채권 등은 반영되지 않았으며, 근저당 배당은 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당수령권자와 채권잔액은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 후속 유찰 시 배당 위험

3회 유찰 가정에서는 채권자 배당액이 줄어 미배당 채권이 발생합니다. 다만 이러한 후순위 채권 미배당액을 매수인이 곧바로 인수하는 것은 아닙니다. 인수 여부는 해당 권리의 대항력과 매각조건에 따라 달라집니다.

세 회차 모두 정은영 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 유지됩니다. 따라서 유찰 시나리오는 채권자 배당액과 매수인 실질취득 금액을 따로 분석해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 금산초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 단독주택, 연립·다세대주택 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 시흥동 940-13은 차량 접근이 용이하나, 시흥동 940-14는 차량 접근이 불편한 것으로 조사되었습니다. 인근 노선버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 940-13 건물은 시멘벽돌조·목조의 지상 1층 건물로 사용승인일이 1966.10.20입니다. 940-14 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층으로 사용승인일이 1993.11.09입니다.
• 이용상태. 940-13은 근린생활시설이며, 940-14는 근린생활시설과 주택으로 이용됩니다. 건축물대장상 제2종 근린생활시설 표시와 실제 사용 현황의 관계를 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 940-13은 광로1류 접합 및 건축선 후퇴 관련 내용도 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재는 지목 '도로' 한정이며, 기재된 지정기간은 2024.09.10~2029.09.09입니다. 실제 매각토지의 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 주택의 복합 이용, 오래된 건물, 여러 임차인, 일부 차량 접근 제약은 향후 매수자 선정과 재매각 과정에서 검토가 필요한 요소입니다. 실거래 시세 검증 없이 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확정. 시흥동 940-13과 940-14의 토지·건물, 일괄매각 목록, 제시외 부분, 점유구획이 정확히 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
• 정은영 보증금 인수. 전입일 2015.09.09, 보증금 5,000,000원, 배당요구 2025.05.14를 원본에서 대조하고 매수인 인수 조건을 재확인해야 합니다.
• 미상 임차인 조사. 박재만·김향숙의 사업자등록 및 실제 점유 시작 시점, '편한'의 임대차 실체, 태기봉과 법인 점유자의 보증금을 확인해야 합니다.
• 중복 점유 확인. 1층 각 호실의 상호와 점유자가 동일한 임대차인지, 별개의 임대차인지 확인하고 보증금 중복 계산을 피해야 합니다.
• 법인 점유. 소유자 노용철이 대표로 표시된 (주)한국식품산업기술진흥원의 사용·임대차 관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 채권자 변경 확인. 문래동새마을금고 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전과 실제 채권 귀속, 배당요구 및 경매사건 진행 상태를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 현재 기준 1,334,504,000원에 인수 미확정 임대차 위험과 세금·명도·보수비 등을 고려해야 하며, 감정가 대비 80%라는 비율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
• 물건 상태·규제 점검. 노후 건물의 구조·설비, 실제 사용 용도, 건축 관련 제한, 토지 접근성과 허가구역 해당 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 임대차 확인이 먼저”

이번 사건은 한 차례 유찰로 최저매각가가 감정가의 80%가 되었지만, 권리관계가 단순하지 않습니다. 2016년 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리는 정리되더라도, 그보다 앞선 정은영의 임차보증금 5,000,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

더 중요한 문제는 아직 결론이 나지 않은 임대차 관계입니다. 대항력 미상 점유자, 보증금 미상 점유자, 상업시설과 주거시설의 복합 이용, 일괄매각 범위 확인 문제가 함께 존재합니다. 따라서 현재 제시된 실질취득 기준액 1,334,504,000원은 확정된 모든 비용과 위험을 포함한 최종 취득원가가 아닙니다.

후속 유찰로 매각가가 낮아지더라도 확인된 인수보증금은 남으며, 실제 시세 대비 유불리는 별도 거래사례 검증이 필요합니다. 가격 판단은 보류하고, 임차인·매각범위·권리관계를 먼저 확정하는 것이 적절한 사건입니다.